從政府取得土地使用權再售如何納稅

(1)財稅〔2006〕186號的規(guī)定

財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定：對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”基于此規(guī)定，是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發(fā)生時間的依據(jù)。

(2)財稅〔2008〕152號的規(guī)定

財政部、國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務?！痹撘?guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始繳納。具體判定依據(jù)為：

①如果某納稅人將房屋或土地使用權轉讓給開發(fā)企業(yè)，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實物發(fā)生變化

②權利發(fā)生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規(guī)定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務。權利發(fā)生變化，主要是辦理相關手續(xù)，即《產(chǎn)權證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了，就是權利發(fā)生變化了。

③狀態(tài)發(fā)生變化，應該理解為是否改變原狀和實物形態(tài)。如原來的房屋是辦公樓，現(xiàn)在變成商場或經(jīng)營場所了，原來的土地是耕地，現(xiàn)在變成了撂荒地。凡是實物、權利、狀態(tài)這三項中有一項發(fā)生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開始繳納。

國有土地使用權被有償收回，是否產(chǎn)生土地增值稅納稅義務?

《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定了免征土地增值稅的情形，“有下列情形之一的，免征土地增值稅:……(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條第三款進一步規(guī)定，“條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權”。

大宇公司取得的涉案土地被收回，是因為涉案土地被認定為閑置土地，不屬于上述免征土地增值稅情形的“因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”。且《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第五款規(guī)定“符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅”。大宇公司并未向稅務機關提出免稅申請，因此不能適用免征土地增值稅的規(guī)定。

從政府取得土地使用權再售如何納稅由會計學堂整理，稅務方面如果搞不清楚，是容易惹官司的，哪怕是政府也是如此，這里就要清楚土地增值稅管理條例的理解，這方面如果有錯誤認知，是會出問題的。