新成立房產(chǎn)公司所得稅是否向國(guó)稅繳納

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2008]120號(hào)）的規(guī)定，2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國(guó)家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)常駐代表機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅仍由國(guó)家稅務(wù)局管理。

因此，2009年成立的繳納營(yíng)業(yè)稅的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2009年成立的外資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅仍由國(guó)家稅務(wù)局管理。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段三大稅種預(yù)繳稅務(wù)處理及會(huì)計(jì)處理？

答：一、增值稅

按照財(cái)稅36號(hào)及18號(hào)公告，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳義務(wù)的時(shí)間為實(shí)際收到預(yù)收款時(shí)，預(yù)繳的基數(shù)為實(shí)際收到的全部預(yù)收款，強(qiáng)調(diào)是收到。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，一般計(jì)稅方法下適用11%的稅率，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下適用5%的征收率。

二、土地增值稅

土地增值稅暫行條件實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）確定。同時(shí)根據(jù)16年70號(hào)公告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。所以土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)和增值稅計(jì)算預(yù)繳稅額的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是一致的，同時(shí)根據(jù)計(jì)算公式，預(yù)征義務(wù)的發(fā)生時(shí)間也應(yīng)當(dāng)與增值稅一致。

三、企業(yè)所得稅

根據(jù)31號(hào)文，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。而收入確認(rèn)的金額和時(shí)間上，根據(jù)不同銷售方式有所不同：

（一）一次性全額收款方式

企業(yè)應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這種方式下，預(yù)售房地產(chǎn)未實(shí)際收到預(yù)收款但已經(jīng)根據(jù)合同等達(dá)到應(yīng)收款時(shí)間的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利。這種方式下企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間應(yīng)當(dāng)不晚于增值稅下收到預(yù)收款的時(shí)間，所以計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)大于等于實(shí)際收到的預(yù)收款。

（二）分期收款方式

企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。與一次性全額收款類似，此種方式下以合同約定和實(shí)際收款孰早來確認(rèn)企業(yè)所得稅收入，計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)也會(huì)大于等于實(shí)際收到的預(yù)收款。

（三）銀行按揭方式

企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。此種方式下與增值稅基本不存在差異。

（四）委托方式

對(duì)于委托銷售方式，基本的原則都是在收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入，而未考慮實(shí)際收款或合同約定。導(dǎo)致可能早于或晚于實(shí)際收到預(yù)收款，與增值稅的預(yù)繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)根據(jù)收到預(yù)收款和收到銷售清單的時(shí)間分別進(jìn)行判斷。

從確認(rèn)收入的時(shí)間上來看，31號(hào)文規(guī)定了4種不同銷售方式下的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間，其中對(duì)于一次性收款、分期收款和委托方式銷售的，應(yīng)當(dāng)首先

在企業(yè)所得稅確認(rèn)計(jì)算毛利時(shí)，除上述不同銷售方式的不同規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)注意是否可以扣除預(yù)繳增值稅的問題。企業(yè)所得稅確認(rèn)的收入應(yīng)當(dāng)為不含稅收入，這里所說的稅應(yīng)當(dāng)是根據(jù)銷售額計(jì)算的銷項(xiàng)稅額（一般計(jì)稅方法）或應(yīng)納稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）。而在預(yù)售階段，增值稅的納稅義務(wù)尚未發(fā)生，其銷售額沒有確定，根據(jù)銷售額計(jì)算的銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額也沒有確定，所以在預(yù)售階段計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的基數(shù)應(yīng)當(dāng)是收到的預(yù)收款全額，不能扣除預(yù)繳的增值稅。

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