房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房如何繳稅？

經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后才可以上市出售，交易時(shí)需多繳納綜合地價(jià)款，其他與商品房一致：

綜合地價(jià)款繳納標(biāo)準(zhǔn)：2008年4月8日前下發(fā)房產(chǎn)證的稅率為交易價(jià)格10%，之后下發(fā)的為差額70%。二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易不受是否滿5年限制，但需多繳納3%的土地出讓金，其他稅費(fèi)與商品房一致。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入如何進(jìn)行納稅調(diào)整？

國(guó)家稅務(wù)總局最近下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得的房地產(chǎn)預(yù)售收入的所得稅處理及成本費(fèi)用的歸集等問(wèn)題作出了明確規(guī)定，從而使其與會(huì)計(jì)制度規(guī)定的處理方式出現(xiàn)了差異。根據(jù)新辦法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何針對(duì)預(yù)售收入進(jìn)行賬務(wù)處理和納稅調(diào)整？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、往來(lái)對(duì)象多、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定以及成本對(duì)象不易準(zhǔn)確合理計(jì)量等特點(diǎn)。但現(xiàn)行企業(yè)所得稅征收管理辦法主要是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅行為。 房地產(chǎn)企業(yè)取得的房地產(chǎn)預(yù)售收入由于未能同時(shí)符合會(huì)計(jì)制度關(guān)于商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的原則：賣(mài)方已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；賣(mài)方既沒(méi)有保留通常與商品所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量四項(xiàng)條件。因此，在收到商品房預(yù)售收入時(shí)，與其他工商企業(yè)收到預(yù)收款項(xiàng)一樣，會(huì)計(jì)上不將其確認(rèn)為收到當(dāng)期的銷(xiāo)售收入，將其作為預(yù)收賬款處理。會(huì)計(jì)處理為借記“銀行存款（現(xiàn)金）”等科目，貸記“預(yù)收賬款（其他應(yīng)付款、應(yīng)付賬款）”等科目。待以后正式收訖售房?jī)r(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利），并符合不同商品銷(xiāo)售方式下收入確認(rèn)要件時(shí)，再將其轉(zhuǎn)為符合條件當(dāng)期的損益，會(huì)計(jì)處理為借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（商品銷(xiāo)售收入）”等。 為了防止開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)故意延緩收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)時(shí)間，隨意確定成本對(duì)象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國(guó)家稅收及時(shí)足額入庫(kù)以及不同納稅人之間稅負(fù)和納稅時(shí)間的公平，國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入所得稅處理作了特別規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。同時(shí)根據(jù)商品房性質(zhì)（經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房）的不同和位于不同地區(qū)的商品房的毛利率作了具體規(guī)定：符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%.不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按其所在地區(qū)確定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于20％；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于15%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于10％。 這就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到預(yù)售收入的當(dāng)期，不僅要將其并入發(fā)生當(dāng)期的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，而且要按項(xiàng)目的性質(zhì)（經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房）或所在地區(qū)分別至少按其預(yù)售收入的3%、20%、15%和10%在扣除相關(guān)的期間費(fèi)用和上述稅金后進(jìn)入發(fā)生當(dāng)期的損益，并將按上述計(jì)稅毛利率計(jì)算的金額作為取得當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額的調(diào)增項(xiàng)目處理，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。同時(shí)允許企業(yè)在按會(huì)計(jì)制度規(guī)定將上述預(yù)售收入確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，將已繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額、企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額作為發(fā)生當(dāng)期的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額和應(yīng)納稅所得額的調(diào)減項(xiàng)目處理。

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房如何繳稅？整體上來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房只要房滿5年以后，確定日期以契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期為準(zhǔn)。在交易時(shí)多繳納一些綜合地價(jià)稅就可以了，其他的方面和一般的商品房一致。在會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)上有很多相關(guān)的資料可以免費(fèi)查閱，感興趣的同學(xué)可以來(lái)查閱！