房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房子自用或出租怎么繳稅

答：《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號》將該類房產(chǎn)定義為投資性房地產(chǎn)，并規(guī)定能夠單獨(dú)計量和出售。會計處理上，對自用的商品房，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，作為存貨處理，對出租和出借的商品房作為投資性房地產(chǎn)處理。稅務(wù)處理上，稅法中沒有專門規(guī)定投資性房地產(chǎn)的概念，對房地產(chǎn)僅區(qū)分為房屋、建筑物和土地使用權(quán)，前兩者歸入固定資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)明晰的土地使用權(quán)則歸入無形資產(chǎn)。這樣一來會計處理與稅務(wù)處理就會存在明顯差異，其主要有以下幾個方面： 

（1）資產(chǎn)的初始計量與計稅基礎(chǔ)

會計處理上，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)同時滿足相關(guān)條件才能按照成本進(jìn)行初始計量，即：有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。對房地產(chǎn)企業(yè)出租和出借商品房的成本，由達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。其后續(xù)支出，滿足確認(rèn)條件的，計入成本；不滿足規(guī)定確認(rèn)條件的，計入當(dāng)期損益。

稅務(wù)處理上，《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定，企業(yè)的各項資產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租和出借商品房以竣工結(jié)算前實際發(fā)生的支出為計稅基礎(chǔ)，持有期間增值或損失，除稅收規(guī)定可以確認(rèn)損益的外不得調(diào)整?！掇k法》第十五條規(guī)定，企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。第十條規(guī)定，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（2）資產(chǎn)的后續(xù)計量與納稅調(diào)整

會計處理上，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但采用公允價值模式的除外。采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》，采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

稅務(wù)處理上，《企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定，未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。因此，對后續(xù)計量計提了減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)要進(jìn)行納稅調(diào)整。在計算應(yīng)納稅所得額時，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定計算固定資產(chǎn)折舊并扣除；歸入無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)，在計算應(yīng)納稅所得額時，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定計算無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用并扣除；與經(jīng)營活動無關(guān)的無形資產(chǎn)不得計算攤銷費(fèi)用扣除；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不能確認(rèn)為無形資產(chǎn)，不得計算攤銷費(fèi)用扣除。由此看來，對房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值模式對出租和出借商品房進(jìn)行后續(xù)計量的，公允價值變動損益在計算應(yīng)納稅所得額不予確認(rèn)，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整；房地產(chǎn)企業(yè)自用、出租和出借商品房以計稅基礎(chǔ)計提折舊或進(jìn)行攤銷扣除。

（3）資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異處理

會計處理上，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用；作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。

稅務(wù)處理上：（1）房地產(chǎn)企業(yè)將原采用成本計量模式計價的、沒有計提減值準(zhǔn)備的出租和出借商品房轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)改為自用的，土地使用權(quán)可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)，計算攤銷費(fèi)用扣除，其他方面基本一致。（2）房地產(chǎn)企業(yè)將原采用成本計量模式計價的、已計提減值準(zhǔn)備的出租和出借商品房轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，會計和企業(yè)所得稅對資產(chǎn)的計價不一致，需要進(jìn)行納稅調(diào)整。（3）企業(yè)將原采用公允價值模式計價的出租和出借商品房，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時，其計稅基礎(chǔ)維持不變，按會計處理的公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益的部分應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。（4）《辦法》第二十四條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

 （4）資產(chǎn)處置的差異處理

 會計處理上，《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)（指出租和出借的商品房）被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益。

 稅務(wù)處理上，房地產(chǎn)企業(yè)處置自用、出租和出借的商品房時，《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將出售、轉(zhuǎn)讓收入并入轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；同時，按照《企業(yè)所得稅法》第十六條的規(guī)定，該項資產(chǎn)的凈值和轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，可以在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。投資性房地產(chǎn)的報廢、毀損，按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定處理?！掇k法》第二十三條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。第三十七條規(guī)定，企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)自用要繳哪些稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分商品房轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租，不需繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”的規(guī)定及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）9條

“改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營），由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，不涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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