退還的土地價款不能并入當期損益

問：我公司是一家臺商獨資企業(yè)，于2002年4月成立，注冊資金1000萬美元，目前正在安裝調試設備，尚未投入生產。公司共征用土地27000平方米，原來洽談的土地出讓價為每平方米270元，公司已按合同支付價款729萬元，后來經過進一步洽談，地方政府同意按每平方米205元繳納土地出讓金，并變更原土地出讓合同。由此，公司獲得退還金額：27000×（270－205）＝1755000（元）。由于不知如何進行賬務處理，目前還掛在“其他應付款”科目當中。請問：該筆土地出讓退款是否并入當期損益？如何對該筆退款進行賬務調整？

答：該筆土地出讓退款既不屬于生產性經營收入，也不屬于補貼收入，不應當將其計入當期損益。根據《企業(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。你公司應按5535000元（27000×205）計入“無形資產——土地使用權”，然后分期攤銷。待利用該土地建造生產經營項目時，再將“無形資產——土地使用權”賬面攤余價值，一次性結轉至在建工程成本。鑒于你公司已按7290000元進行會計核算，而且目前仍處于籌辦期間，因此應按規(guī)定調整“長期待攤費用——開辦費”和“在建工程”科目金額。

例如，假如你公司于2002年8月份支付土地出讓金7290000元，按50年攤銷，2002年11月開始建造項目，開辦費中多攤銷無形資產金額為：1755000/50/12×3＝8775（元），在建工程多結轉成本金額為：1755000－8775＝1746225（元）。調整分錄如下：

借：其他應付款 1755000

貸：長期攤銷費用———開辦費 8775

在建工程 1746225

需要注意的是，在實際操作中，應將在建工程1746225元分配到各個明細科目中。

土地出讓金返還涉及的土地增值稅該如何處理

《企業(yè)會計準則第16號———政府補助》第二條規(guī)定：政府補助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。因此，房地產企業(yè)取得土地使用權，應當以實際支付的土地價款作為土地成本，取得的這部分返還款實質屬于政府補助的性質，應當根據《企業(yè)會計準則第16號———政府補助》的規(guī)定，作為營業(yè)外收入進行處理。

具體的會計處理規(guī)定，《企業(yè)會計準則第16號———政府補助》第七條規(guī)定：與資產相關的政府補助，應當確認為遞延收益，并在相關資產使用壽命內平均分配，計入當期損益。但是，按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。

第八條規(guī)定： 與收益相關的政府補助，應當分別下列情況處理：

（一）用于補償企業(yè)以后期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益。

（二）用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。

房地產企業(yè)取得的開發(fā)用地最終會構成存貨的一部分，支付的土地價款應該計入開發(fā)成本。在之后取得的財政返還款，屬于對已經發(fā)生相關費用的一種補償，會計處理上應直接計入營業(yè)外收入，而不能沖減開發(fā)成本。

退還的土地價款不能并入當期損益，除了正解外，本文還講述了與之有關的稅務知識，給出了會計準則中政府補助的部分內容供大家參考，有問題不妨問問答疑老師。