聯(lián)合開發(fā)項目是單獨進(jìn)行清算還是合并進(jìn)行清算

合作建房，是開發(fā)商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用這種方式開發(fā)的房地產(chǎn)項目清算中需要準(zhǔn)確把握政策的核心內(nèi)容。特別是聯(lián)合開發(fā)的協(xié)議約定以及項目立項的辦理方式，針對甲公司的問題，應(yīng)該區(qū)分不同情況處理。

第一種情況，甲公司出地，建成后按比例分享三成開發(fā)產(chǎn)品，以甲公司為開發(fā)主體并且建成后進(jìn)行銷售處理，在納稅處理上就應(yīng)當(dāng)以甲公司為主體，以整個項目為單位進(jìn)行土地增值稅預(yù)征和清算。對聯(lián)合開發(fā)方乙公司來說，相當(dāng)于用資金換取甲公司建好的房產(chǎn)，甲公司相當(dāng)于提前收取了聯(lián)合開發(fā)方乙公司的預(yù)售款。

甲公司分配給聯(lián)合開發(fā)方乙公司的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]
187號)第三條第(一)款的要求確認(rèn)，即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。因此，貴單位應(yīng)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票給聯(lián)合開發(fā)方。

第二種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方分得房屋自用，根據(jù)《部 國家總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]
48號)的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。若開發(fā)雙方取得的房屋自用，暫免征收土地增值稅。若對外銷售，就要按規(guī)定計算繳納土地增值稅。

第三種情況，甲公司以土地使用權(quán)作價對乙公司進(jìn)行或聯(lián)營，以乙公司名義為主體進(jìn)行開發(fā)，則甲公司應(yīng)按照“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”進(jìn)行土地增值稅清算。

第三種情況，甲公司出地，建成后按比例分享三成開發(fā)產(chǎn)品，以甲公司為開發(fā)主體并且建成后進(jìn)行銷售處理，在納稅處理上就應(yīng)當(dāng)以甲公司為主體，以整個項目為單位進(jìn)行土地增值稅預(yù)征和清算。對聯(lián)合開發(fā)方乙公司來說，相當(dāng)于用資金換取甲公司建好的房產(chǎn)，甲公司相當(dāng)于提前收取了聯(lián)合開發(fā)方乙公司的預(yù)售款。

甲公司分配給聯(lián)合開發(fā)方乙公司的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]
187號)第三條第(一)款的要求確認(rèn)，即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。因此，貴單位應(yīng)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票給聯(lián)合開發(fā)方。

發(fā)電廠因城市規(guī)劃建設(shè)需要被政府收回土地是否繳納土地增值稅?

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條第三款的規(guī)定，條例第八條第(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

聯(lián)合開發(fā)項目是單獨進(jìn)行清算還是合并進(jìn)行清算由會計學(xué)堂整理，房地產(chǎn)企業(yè)自己阿水的聯(lián)合項目的開發(fā)是比較多的，這方面也比較成熟，本文講述的企業(yè)清算，僅做參考。