土地增值稅清算后發(fā)生成本費用的處理

土地增值稅清算是需要具備一定條件才能夠進行清算的，《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定如下：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第(三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

從上述規(guī)定可以看出，進行土地增值稅清算的項目通常是已完工或已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，因此，就清算的這一項目而言，后續(xù)發(fā)生成本和費用的可能性不大。如果稅務(wù)機關(guān)對不符合上述條件的項目進行了土地增值稅清算，你可以據(jù)此力爭。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算后再發(fā)生新的成本費用怎么賬務(wù)處理

1、 《稅收征收管理法》

第五十一條：納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機關(guān)及時查實后應(yīng)當(dāng)立即退還。

2、 《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(鄂地稅發(fā)[2008] 207 號)

第二十五條納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的成本和費用，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但該調(diào)整應(yīng)在項目全部銷售完畢后進行。

3、 《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發(fā)[2008]100號)規(guī)定：

第三十四條主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)進行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核屬實的，補充和完善稅務(wù)機關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：

(一)已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的;

(二)納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的;

(三)主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

4、 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知》(京地稅地[2007]325號)規(guī)定

五、納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但原則上應(yīng)在項目全部銷售完畢時進行調(diào)整。

5、 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》 (京地稅地[2008]92號)第十七條規(guī)定

對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分?jǐn)偂?/p>

對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

6、 《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2014年第9號)

清算時因未取得合法有效憑證，而未能認(rèn)定的成本項目(簡稱未定成本項目)，清算后取得合法有效憑證的，應(yīng)分房產(chǎn)類型歸集“后續(xù)成本額”，可在計算當(dāng)期清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)納稅額時后續(xù)扣除，公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算認(rèn)定(或上期累計)“單位建筑面積成本費用額”+本期“后續(xù)成本額”÷清算可售建筑面積

清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費用額×本期轉(zhuǎn)讓面積+本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加

納稅人在清算申報時應(yīng)對“未定成本項目”進行附加說明，主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核時一并核實確認(rèn)，否則相關(guān)成本不予以后續(xù)扣除。

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