投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行財(cái)稅處理

一、相關(guān)會(huì)計(jì)處理

1、投資性房地產(chǎn)的特征：(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng);(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn);(3)投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，一是成本模式，二是公允價(jià)值模式。

2、投資性房地產(chǎn)的范圍：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。

3、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)：以歷史成本確認(rèn)為總原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，按買(mǎi)價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值;自行建造的投資性房地產(chǎn)，按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)處理。

二、營(yíng)改增后稅務(wù)處理

根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))，以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)注意：

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)

一般納稅人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照
3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

注意：這里的取得，包含“租入”“取得政府部門(mén)特許”的各種形式取得。

2、小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)。單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照
5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

4、不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

5、預(yù)繳稅款的計(jì)算。出租不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%，征收率為5%，預(yù)繳稅款如下：

(1)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+11%)×3%

(2)納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%

政策：會(huì)計(jì)規(guī)定

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要包括：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)采用的計(jì)量模式不同，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式分為成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量模式。

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中直接交易。(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。

將存貨、自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，將該存貨、土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值按差額部分貸記資本公積，如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值按差額部分借記公允價(jià)值變動(dòng)損益。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額確認(rèn)收入，按投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)成本，同時(shí)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額貸記其他業(yè)務(wù)成本。

二、稅務(wù)規(guī)定

由于公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)已計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，年終申報(bào)時(shí)須對(duì)已計(jì)入利潤(rùn)的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”進(jìn)行調(diào)整。并且按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)仍應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，并在稅前扣除。

投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行財(cái)稅處理由會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，文字也不是那么容易懂得，有些學(xué)員總覺(jué)得自己學(xué)習(xí)就能學(xué)習(xí)好會(huì)計(jì)，可是饞死了以后就會(huì)感慨，這是很難的一件事情