房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅依據(jù)

預(yù)交增值稅環(huán)節(jié)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計(jì)稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計(jì)稅方法的，2018年5月1日以后，按10%的適用稅率計(jì)算，適用簡易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法。需要注意：預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。

取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算：

房地產(chǎn)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的核算與其它一般納稅人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核算是一樣的。

土地價款抵扣政策依據(jù)：

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》財(cái)稅〔2016〕36號第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)營改增后企業(yè)所得稅預(yù)交計(jì)稅依據(jù)，是含稅還是不含稅?

不含稅，而且這個不含稅的金額跟土地增值稅同期預(yù)交時的算法還不一樣。

營改增以后的房地產(chǎn)稅有所改變，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)稅費(fèi)有以下類型：

1、契稅：主要是在購買土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計(jì)稅基礎(chǔ)是購買土地的合同金額(可能回加上土地指標(biāo)款等，具體不知)。

2、印花稅：計(jì)稅基礎(chǔ)和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。

3、增值稅：增值稅是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。

4、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加：這個是附加稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是增值稅額，城建費(fèi)7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%(成都稅率，各地可能會有差異)

5、土地增值稅：分為預(yù)繳和清繳兩個環(huán)節(jié)。預(yù)繳的時候按照預(yù)收款金額繳納，稅率受項(xiàng)目位置、產(chǎn)品類型、地方政府政策影響各地不同。

6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應(yīng)面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計(jì)算，具體稅率個地方規(guī)定不同。

7、房產(chǎn)稅：有兩種計(jì)稅防范。從價計(jì)征：按照房屋價值的一定比例為計(jì)稅基礎(chǔ)(這個比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計(jì)征：按照租金收入的12%計(jì)征。一般一年交兩次。

8、企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%繳納。每個季度預(yù)繳，每年4月底之前清繳。同時，預(yù)收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同。另外：企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)不含增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)稅依據(jù)由會計(jì)學(xué)堂整理，計(jì)稅依據(jù)是考題中的重點(diǎn)，比如這增值稅的計(jì)算，可以是解答題可以是選擇題，但可以肯定的是，這都是樣板題，自己做一次就知道套路了。