商品房銷售的稅務(wù)處理怎么做

對(duì)于一般產(chǎn)品,生產(chǎn)企業(yè)需要在產(chǎn)品完工后才能進(jìn)行銷售,而房地產(chǎn)企業(yè)在商品房竣工驗(yàn)收前后均可以簽訂銷售合同.國(guó)家稅務(wù)總局在《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))中規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn).

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后,就可以上市預(yù)售房地產(chǎn).所謂房地產(chǎn)預(yù)售,指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為.在日常生活中可以發(fā)現(xiàn),不少商品房在沒有正式完工、達(dá)到竣工驗(yàn)收交付的條件時(shí)就已銷售完畢.

在商品房尚未竣工驗(yàn)收時(shí),不符合會(huì)計(jì)上收入確認(rèn)的條件,即使收到購(gòu)房款,也不能確認(rèn)為"主營(yíng)業(yè)務(wù)收入",而只能通過"預(yù)收賬款"核算.例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行某項(xiàng)目開發(fā),本月收到購(gòu)房戶購(gòu)房訂金3000萬(wàn)元(其中普通住宅2500萬(wàn)元、商鋪500萬(wàn)元).

借:銀行存款30000000

貸:預(yù)收賬款30000000

只要在沒有交付商品房鑰匙之前,所有收到的購(gòu)房款項(xiàng)全部記入"預(yù)收賬款".

通常,工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)在收到客戶訂金時(shí)不需要納稅.但房地產(chǎn)企業(yè)從事商品房的預(yù)售所收到的預(yù)收購(gòu)房款,因?yàn)榉隙愂丈系氖杖氪_認(rèn)條件,需要按稅法規(guī)定納稅.

收到預(yù)收購(gòu)房款,按稅法規(guī)定所繳納的相關(guān)稅金,在交付商品房鑰匙之前(一般在交完購(gòu)房全款,開具了商品房銷售發(fā)票,才交付商品房鑰匙),除印花稅外,全部記入"應(yīng)交稅費(fèi)"有關(guān)具體稅種項(xiàng)目下.

承上例,假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房需要繳納以下稅款:5%的營(yíng)業(yè)稅(按收取的購(gòu)房款總額計(jì)算);以繳納的營(yíng)業(yè)稅為基礎(chǔ)繳納7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和2%的地方教育附加;按預(yù)收房款總額繳納萬(wàn)分之五的印花稅,同時(shí)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅(普通住宅2%,商鋪3%,其他稅收暫不考慮).那么,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在次月15日前要到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納相關(guān)稅收,并做如下會(huì)計(jì)處理:

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1500000

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅105000

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加45000

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交地方教育附加30000

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅650000

管理費(fèi)用--印花稅15000

貸:銀行存款2345000

在交付鑰匙之前,所有收到的預(yù)收購(gòu)房款都按上述方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理.

建議房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員對(duì)銷售過程中所有的購(gòu)房款都通過"預(yù)收賬款"來(lái)核算,達(dá)到交房條件時(shí)再?gòu)?預(yù)收賬款"轉(zhuǎn)入"主營(yíng)業(yè)務(wù)收入",這樣便于今后分析、比較.

假設(shè)2013年5月底累計(jì)預(yù)收購(gòu)房款22000萬(wàn)元,2013年6月交付鑰匙的商品房(均為普通住宅)補(bǔ)收購(gòu)房款950000元(這部分商品房之前有預(yù)收款6000萬(wàn)元),假設(shè)交付鑰匙的這部分商品房面積為12190平方米,單位售價(jià)5000元.

借:銀行存款950000

貸:預(yù)收賬款950000

借:預(yù)收賬款60950000

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入60950000.

預(yù)收房款納稅時(shí)會(huì)計(jì)處理同上.

假設(shè)整個(gè)項(xiàng)目從預(yù)售到交房過程,相關(guān)稅率沒有發(fā)生變化.

對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入部分,必須將已繳的相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加和土地增值稅轉(zhuǎn)入"營(yíng)業(yè)稅金及附加".

借:營(yíng)業(yè)稅金及附加4632200

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅3047500

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城建稅213325

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加91425

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交地方教育附加60950

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅1219000.

假設(shè)經(jīng)具體的成本核算確定,該小區(qū)普通住宅單位成本3900元,商鋪的單位成本4200元.通過"開發(fā)產(chǎn)品/普通住宅"、"開發(fā)產(chǎn)品/商鋪"核算.

結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本:

借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本47541000

貸:開發(fā)產(chǎn)品--普通住宅47541000.

要說明的是,樓盤在開盤時(shí),通常會(huì)搞促銷活動(dòng),以金卡、會(huì)員卡等名義收取有購(gòu)房意向者誠(chéng)意金.由于沒有簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》,有購(gòu)房意向者可能最終簽訂購(gòu)房合同,也可能因不簽訂購(gòu)房合同而要求退款,因此收取的這部分款項(xiàng)可通過"其他應(yīng)付款--誠(chéng)意金(訂金)"來(lái)核算,以購(gòu)房人姓名作二級(jí)核算科目.這部分誠(chéng)意金是否繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和土地增值稅,由于各地執(zhí)行政策不一,需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通才能確定.

針對(duì)預(yù)收購(gòu)房款所繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅如何在企業(yè)所得稅稅前扣除問題,有人根據(jù)企業(yè)所得稅法第八條"企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除"和企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十一條"企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金,指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加"的規(guī)定,認(rèn)為可以將預(yù)繳的稅金直接計(jì)入"營(yíng)業(yè)稅金及附加"進(jìn)行稅前扣除.這種理解是不完整的,因?yàn)椤吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(a類)》附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第五十二行"房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)",就考慮了預(yù)收賬款所繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加的扣除問題.

假設(shè)該項(xiàng)目所在地的預(yù)計(jì)毛利率為15%,當(dāng)年共取得預(yù)收賬款5000萬(wàn)元,其中住宅4000萬(wàn)元,商鋪1000萬(wàn)元.

住宅:4000×15%-4000×5%-4000×5%×(7%+3%+2%)-4000×2%=296(萬(wàn)元);

商鋪:1000×15%-1000×5%-1000×5%×(7%+3%+2%)-1000×3%=64(萬(wàn)元).

第五十二行填寫360萬(wàn)元.

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表〉等報(bào)表的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第64號(hào))的要求,從2012年開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在填寫《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(a類)》時(shí),就要求在該表第五行的"特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額"中填寫本季度企業(yè)收取預(yù)收購(gòu)房款按規(guī)定參照上述方法計(jì)算的應(yīng)納稅所得額.

商品房銷售管理辦法是什么?

《商品房銷售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)是為了規(guī)范商品房銷售行為,保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》制定的.

經(jīng)中華人民共和國(guó)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱"建設(shè)部")第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過,2001年4月4日由時(shí)任建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲以建設(shè)部令第 188 號(hào) 文件形式發(fā)布,自2001年6月1日起施行.《辦法》分為:總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責(zé)任、附則,共7章48條(34條針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、要求開發(fā)商自律,5條針對(duì)中介公司,1條針對(duì)政府管理部門,8條處于基本的立法程序).

商品房銷售的稅務(wù)處理怎么做?通過上面的內(nèi)容小編知道了,商品房在未交房之前的收入都屬于預(yù)收收入,是不能按主營(yíng)收入的.