土地先拿地后辦證計(jì)征房產(chǎn)稅如何處理

實(shí)務(wù)中，有的地方政府出于招商引資的需要，以極低的地價(jià)甚至零地價(jià)換取投資。但是，企業(yè)必須通過(guò)“招拍掛”的方式取得土地使用權(quán)，并持與國(guó)土資源管理部門簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、支付土地出讓金的收據(jù)等相關(guān)資料辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。由于合同出讓價(jià)即競(jìng)得價(jià)為市場(chǎng)價(jià)，因此，政府招商引資的協(xié)議(或者承諾)地價(jià)與競(jìng)得地價(jià)的差別較大。

一方面，企業(yè)必須履行土地使用權(quán)出讓合同;

另一方面，政府必須履行招商引資的協(xié)議(或者承諾)。

在這種情況下，其地價(jià)差額一般由政府承擔(dān)，操作辦法是：如果企業(yè)按競(jìng)得地價(jià)繳納了土地出讓金，由政府財(cái)政部門將地價(jià)差額直接返還給企業(yè);如果企業(yè)沒(méi)有支付地價(jià)差額，由政府財(cái)政部門按地價(jià)差額給企業(yè)開出土地出讓金收據(jù)而非實(shí)際向企業(yè)收取出讓金，相當(dāng)于政府為企業(yè)支付了地價(jià)差額部分的土地出讓金，亦相當(dāng)于企業(yè)取得了政府給予的補(bǔ)助。企業(yè)對(duì)競(jìng)得土地的賬務(wù)處理，有的按地價(jià)總額(合同地價(jià)與相關(guān)稅費(fèi)之和)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，將差額部分計(jì)入資本公積(有的計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，有的計(jì)入遞延收益)，有的只將實(shí)際支付的出讓金及其相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，差額部分即便有出讓金收據(jù)也不入賬，而是賬外管理。

實(shí)際上，不管是總額入賬還是差額入賬，企業(yè)都應(yīng)按地價(jià)總額依政策規(guī)定并入房產(chǎn)原值申報(bào)房產(chǎn)稅。

政策依據(jù)

根據(jù)《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))規(guī)定，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，都要將土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，土地價(jià)款包括實(shí)際支付的土地價(jià)款和土地開發(fā)費(fèi)用。因此，無(wú)論該納稅人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)上如何記賬，均應(yīng)認(rèn)定203萬(wàn)元為土地價(jià)款，應(yīng)并入房產(chǎn)原值。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào))規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

政策的應(yīng)用要注重理論聯(lián)系實(shí)際。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅兩稅的政策業(yè)務(wù)和計(jì)算看似很簡(jiǎn)單，但稅源實(shí)際情況卻很復(fù)雜。該案從納稅人的實(shí)際賬務(wù)處理上看，納稅人的要求是合理的，但是評(píng)估人員沒(méi)有就賬看賬，而是通過(guò)獲取第三方的信息，征收了該筆稅款，如果平時(shí)不注重政策業(yè)務(wù)和實(shí)際情況相結(jié)合，這筆稅款就有可能擦肩而過(guò)。

案例

經(jīng)實(shí)地核查,該企業(yè)房產(chǎn)面積為8532平方米,土地出讓合同中土地面積10352平方米,宗地容積率大于0.5,實(shí)際繳納土地出讓金81萬(wàn)元,土地出讓合同中出讓金額203萬(wàn)元.納稅人認(rèn)為由于該公司土地出讓金未繳足,實(shí)際繳納土地出讓金81萬(wàn)元,土地出讓合同中出讓金額203萬(wàn)元,未取得土地使用證,且與政府約定實(shí)際要支付的出讓金與企業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷售額不同.

取得土地使用證時(shí),企業(yè)和政府再行結(jié)賬,企業(yè)只負(fù)擔(dān)自己應(yīng)負(fù)擔(dān)的出讓金,不足部分由政府負(fù)擔(dān),所以納稅人認(rèn)為應(yīng)先行按企業(yè)實(shí)際支付的出讓金81萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值.稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為,計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)稅的土地價(jià)款應(yīng)為203萬(wàn)元,納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間應(yīng)以簽有土地出讓合同為準(zhǔn),行為實(shí)質(zhì)和相關(guān)證據(jù)材料足以支撐事實(shí)認(rèn)定.

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