土地作價(jià)投資怎么確定成本？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本： 

（一）2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。其中，對(duì)在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地、并已投入資金開(kāi)始開(kāi)發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。 

（二）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 

土地作價(jià)投資如何確定成本？

　問(wèn)：A房地產(chǎn)公司2012年通過(guò)招拍掛方式取得土地一宗，并取得土地出讓金票據(jù)，金額5000萬(wàn)元。受資金限制，本公司決定與他人合作開(kāi)發(fā)。A公司以該宗土地作價(jià)6000萬(wàn)元，與B公司成立C房地產(chǎn)合資公司，共同開(kāi)發(fā)該宗土地。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售完畢。在確定土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，稅務(wù)人員認(rèn)為該宗土地應(yīng)以原始價(jià)值5000萬(wàn)元作為土地清算成本，C公司認(rèn)為該宗土地是由投資方作價(jià)投資來(lái)的，應(yīng)以6000萬(wàn)元計(jì)入土地使用權(quán)成本。很顯然，土地成本相差1000萬(wàn)元將直接影響清算稅額，C公司到底該如何處理？

答：從企業(yè)所得稅的角度看，A公司以土地作價(jià)入股所發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換應(yīng)視同銷售，銷售額為6000萬(wàn)元，資產(chǎn)溢價(jià)1000萬(wàn)元要計(jì)入應(yīng)納稅所得額。相對(duì)應(yīng)的是，C公司企業(yè)所得稅計(jì)稅成本應(yīng)當(dāng)按照對(duì)價(jià)6000萬(wàn)元計(jì)算確定，不存在異議。但土地增值稅的處理有既定的原則，是否可以按照6000萬(wàn)元計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目尚需具體分析。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第四條規(guī)定：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)文第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

由于A房地產(chǎn)公司以土地作價(jià)入股發(fā)生在財(cái)稅[2006]21號(hào)文發(fā)布之后，且在投資入股環(huán)節(jié)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就應(yīng)當(dāng)按照6000萬(wàn)元計(jì)算繳納土地增值稅。相應(yīng)受讓方開(kāi)發(fā)后銷售，其土地成本應(yīng)當(dāng)按6000萬(wàn)元扣除。但如果是在2006年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得扣除。

關(guān)于上述內(nèi)容“土地作價(jià)投資怎么確定成本？”不知道大家是否都明白怎么確定成本了。如果還有其他的問(wèn)題想要咨詢我們的，可以直接在線向我們聯(lián)系哦。