土地增值稅怎么預(yù)征

  如企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬元，則會(huì)計(jì)處理如下：

  借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅20

  貸：銀行存款20

  待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：

  借：稅金及附加20

  貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅20

  但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。

  還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時(shí)再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時(shí)應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我個(gè)人更傾向于這種會(huì)計(jì)處理方式。

  預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

  根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

  1、一般計(jì)稅方法下：

  預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率

  2、簡易計(jì)稅方法下：

  預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率

  為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

  土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

  如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項(xiàng)目(開工日期在2016年5月1日后)，2017年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

  1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

  土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

  預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。

  2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

  應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

  土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬元

  預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

  從上述結(jié)果來看，雖然計(jì)算簡化了些，但預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”，“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，但在個(gè)別省市，強(qiáng)制納稅人按照上述規(guī)定計(jì)算繳納我認(rèn)為有些欠妥。

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