土地增值稅清算怎么做?

答： 第一步、計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款：

①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費，如①登記、過戶手續(xù)費和②契稅。

第二步、統(tǒng)計開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。

②前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

④基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

⑤公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等 

第三步、歸集開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務(wù)費用

開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。

①利息支出據(jù)實扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；

公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

第四步，計算土地增值稅。公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

第五步，請專業(yè)事務(wù)所出鑒證和申報表，出具鑒證報告后去稅局交資料，無事務(wù)所的則帶齊資料去稅局申報。

第六步，稅局組成清算小組，清算后出具通知單，按單繳稅

哪些企業(yè)要進行土地增值稅清算？

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：                                                                                                                             1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　                                                                                                                                          3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。同時，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：                                               1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；                       

2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；                                                                      

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；             

4、?。ㄖ陛犑校┒悇?wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況.                                                                                                                           

關(guān)于問題“土地增值稅清算怎么做”會計學(xué)堂小編就暫時為大家解答到這里了，不知道大家了解的怎么樣了呢，對小編的答案可否滿意？如果大家還有其他不懂的，歡迎大家在線咨詢我們的小編哦！