房地產(chǎn)企業(yè)支付安置費(fèi)稅務(wù)處理

答：（一）增值稅

1、相關(guān)政策

（1）《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額?！保?）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定：“自2016年5月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料?！?/p>

2、政策分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，無論屬于政府行為還是非政府行為，都可以在將來計(jì)算增值稅銷售額時(shí)予以扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)手續(xù)，完整收集與拆遷費(fèi)用有關(guān)的材料，避免不必要的損失。需要注意的是，根據(jù)現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定，無論拆遷行為是政府行為還是非政府行為，無論對(duì)被拆遷人免稅還是征稅（注：免稅有別于不征稅），理論上被拆遷人都應(yīng)當(dāng)開具增值稅發(fā)票給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具體如何操作可咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷行為，其目的是取得“土地”，交易的標(biāo)的也是“土地”，地上建筑物附著物終將拆除，不具有交易價(jià)值，事實(shí)上也不存在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題。為了回避被拆遷人征免稅的爭(zhēng)議，房地產(chǎn)企業(yè)可在不改變補(bǔ)償總額的前提下，與被拆遷人僅就土地權(quán)屬進(jìn)行交易，同時(shí)對(duì)房屋拆除進(jìn)行補(bǔ)償，從而排除房屋所有權(quán)交易。

（二）土地增值稅

1、相關(guān)政策

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：“（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定（注：視同銷售）確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定（注：視同銷售）計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。”

2、政策分析

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。筆者認(rèn)為，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是為取得土地使用權(quán)而付出的代價(jià)，在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)先在取得土地使用權(quán)所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際占用土地情況，分?jǐn)傊练康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在確認(rèn)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公允價(jià)值計(jì)量原則，房地產(chǎn)企業(yè)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置拆遷戶的，無論使用本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品還是非本項(xiàng)目房產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)按照付出房產(chǎn)的公允價(jià)值同步計(jì)算應(yīng)稅銷售收入和應(yīng)計(jì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。需要說明的是，房地產(chǎn)企業(yè)記載的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)與拆遷行為是否屬于政府行為理論上不存在直接關(guān)系。

（三）企業(yè)所得稅

根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量原則確認(rèn)實(shí)際付出的拆遷費(fèi)用，并計(jì)入土地成本按規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中取得的被拆遷人的待拆除房屋，在會(huì)計(jì)上應(yīng)當(dāng)不做記載，從而回避拆房取地能否計(jì)入土地成本的爭(zhēng)議。。

（四）契稅

1、相關(guān)政策

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅〔2004〕134號(hào)）規(guī)定：“出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益?！?/p>

2、政策分析從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過拆遷取得土地的契稅計(jì)稅依據(jù)，理論上應(yīng)當(dāng)包括所有拆遷補(bǔ)償費(fèi)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷人“以房換房”的部分，應(yīng)當(dāng)僅就房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷人支付的補(bǔ)價(jià)計(jì)征征稅，未支付補(bǔ)價(jià)的不征收契稅。在實(shí)踐中“以房換房”問題常常被忽略，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納契稅時(shí)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出這一訴求。

國家規(guī)定的拆遷安置費(fèi)是多少?

（1）如果是農(nóng)村（集體土地）的，農(nóng)村的房子拆遷有三種補(bǔ)償方式，1. 有條件的，優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另補(bǔ)償房屋重建成本價(jià)；2. 純貨幣補(bǔ)償，就是房屋重建成本價(jià)+宅基地地價(jià)；3.房屋置換，相同地段按面積最低1：1；

（2）如果是城市（國有土地）的，城市的房子有兩種補(bǔ)償方式：1.房屋置換，相同地段最低拆多少補(bǔ)多少；2.貨幣補(bǔ)償，最低是周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)；

我只能提供上述法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，沒有辦法給您確定具體的數(shù)額，具體多少錢一平米，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)、地價(jià)來評(píng)估和計(jì)算，一般最低是重建成本價(jià)。

本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)支付安置費(fèi)稅務(wù)處理，也介紹了國家規(guī)定的拆遷安置費(fèi)是多少。作為一名房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員，最好是明白房地產(chǎn)企業(yè)拆遷安置費(fèi)的稅務(wù)處理。如果你閱讀了本文內(nèi)容，還是不太明白安置費(fèi)的稅務(wù)處理問題，咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。