1.房地產(chǎn)企業(yè)未扣除的處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào))第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位和個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、第八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

2.項(xiàng)目公司受讓土地開(kāi)發(fā)有條件扣除

舊法規(guī)：實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后，往往交由其設(shè)立的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)，但營(yíng)改增政策只規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身可以扣除土地價(jià)款，導(dǎo)致實(shí)際從事開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司不能扣除。

新法規(guī)：財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;(二)政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變;(三)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

變化：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地交由其設(shè)立的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除土地價(jià)款。

注意：項(xiàng)目公司必須同時(shí)符合財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第八條規(guī)定的3項(xiàng)條件，否則土地價(jià)款不能扣除。

3.物業(yè)管理中水費(fèi)可扣除

舊法規(guī)：物業(yè)管理不能差額扣除，但物業(yè)管理需要代收水電費(fèi)等，銷售額全額納稅導(dǎo)致稅負(fù)加重。

新法規(guī)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來(lái)水水費(fèi)增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào))規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

變化：物業(yè)管理服務(wù)可以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

注意：可扣除項(xiàng)目?jī)H限于水費(fèi)，不包括代收的電費(fèi)。

4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用可扣除

舊法規(guī)：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件2：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。很多稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策解讀都規(guī)定，不得扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等其他費(fèi)用。

新法規(guī)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))第七條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中的“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

變化：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等和向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為銷售額。

注意：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)提供證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

5.勞務(wù)派遣服務(wù)可選擇差額納稅

舊法規(guī)：勞務(wù)派遣服務(wù)不能差額扣除，但勞務(wù)派遣公司需要支付勞務(wù)派遣人員工資、福利等，銷售額全額納稅導(dǎo)致稅負(fù)加重。

新法規(guī)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號(hào))第一條規(guī)定，一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅;也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

因此，小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，也可以選擇差額納稅，并按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

變化：勞務(wù)派遣服務(wù)可以選擇差額納稅，并按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

注意：選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，可以開(kāi)具普通發(fā)票。

(作者單位：北京市國(guó)稅局)