房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)評估增值涉稅政策

1.參照《關(guān)于資產(chǎn)評估增值部分能否轉(zhuǎn)增注冊資本及實收資本的復(fù)函》（湘注協(xié)函〔2008〕5號）第一條規(guī)定，根據(jù)《財政部關(guān)于股份有限公司進行資產(chǎn)評估增值處理的復(fù)函》（財會二字〔1995〕25號）的規(guī)定，資產(chǎn)評估增值只有在“法定重估”和“企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動”的情況下，才能調(diào)整被評估資產(chǎn)賬面價值，不屬于產(chǎn)權(quán)變動所進行的資產(chǎn)評估增值不能入賬，不能調(diào)增資產(chǎn)價值。

（注：“法定重估”一般是指按國家規(guī)定進行的清產(chǎn)核資） 

……

綜上所述，公司不得將公司所擁有的資產(chǎn)（含土地使用權(quán)）在沒有國家規(guī)定的“法定重估”和“產(chǎn)權(quán)變動”的情況下的評估增值部分進行賬務(wù)處理，不得轉(zhuǎn)增注冊資本和實收資本，會計師事務(wù)所及其注冊會計師不得對此進行驗資。

《關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值能否直接轉(zhuǎn)增注冊資本的答復(fù)》（安徽注協(xié)函復(fù)〔2005〕120號）規(guī)定，最近有不少會員反映，有一些企業(yè)因各種原因，在未發(fā)生法定資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的情況下，想通過委托評估機構(gòu)對企業(yè)進行資產(chǎn)評估，并根據(jù)資產(chǎn)評估報告調(diào)整資本公積轉(zhuǎn)增注冊資本，希望省注協(xié)專家小組對于這種情況給予答復(fù)。 

經(jīng)查閱相關(guān)法律、法規(guī)和準則，并與部分專家進行研究，現(xiàn)答復(fù)如下： 

企業(yè)必須依法進行資產(chǎn)評估，注冊資本不能隨意調(diào)整。企業(yè)在未發(fā)生法定資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為的情況下，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉(zhuǎn)增注冊資本。 

參照上述規(guī)定，企業(yè)僅在發(fā)生法定重估和產(chǎn)權(quán)變動情況下才可對評估增值做賬，未發(fā)生法定資產(chǎn)評估和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動情況下，資產(chǎn)評估增值不能做賬。

2.對于被投資公司而言，僅是股東發(fā)生變化。如果被投資公司為內(nèi)資企業(yè)，原股東將60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東的，被投資公司不涉及企業(yè)所得稅事項。如果被投資公司為外商投資企業(yè)，原股東將60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東，造成被投資公司生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)性質(zhì)或經(jīng)營期發(fā)生變化，導(dǎo)致其不符合《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定條件的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)原有若干稅收優(yōu)惠政策取消后有關(guān)事項處理的通知》（國稅發(fā)〔2008〕23號）第三條規(guī)定，被投資公司應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定補繳其此前（包括在優(yōu)惠過渡期內(nèi)）已經(jīng)享受的定期減免稅稅款。

受讓公司按3.6億元（6×60%）的價格，向原股東購入被投資公司60%的股權(quán)。該3.6億元價款應(yīng)由受讓公司支付給原股東，而不是支付給被投資公司。被投資公司不涉及將3.6億元計入資本公積事項。

受讓公司與原股東簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條規(guī)定，屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。受讓公司和原股東均應(yīng)繳納印花稅，印花稅稅額為18萬元。

原股東屬于轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果原股東為個人，取得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納個人所得稅，稅率為20%；如果原股東為企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

土地評估增值投資需要繳哪些稅收？

根據(jù)我國公司法規(guī)定，以土地使用權(quán)投資的，投資人必須在規(guī)定的時間內(nèi)將土地使用權(quán)過戶到被投資單位，這實際上是一種投資人以土地使用權(quán)交換股權(quán)的行為。土地投資主要涉及以下稅種征收問題。

1.營業(yè)稅分階段區(qū)別征稅。土地使用權(quán)的投資，稅收上認定屬土地使用權(quán)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但投資行為是不征收營業(yè)稅的?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） >的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。也就是說，投資人土地投資獲得股權(quán)時不征稅，但在轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時需要納稅。自2003年1月1日起，稅收政策對此進行了調(diào)整，取消了股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅的規(guī)定?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。同時規(guī)定“對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅”。

2.單位和個人所得稅征稅待遇不同。對于單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過5個納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條也將這種以土地使用權(quán)換取股權(quán)的“非貨幣性資產(chǎn)交換”行為，按視同銷售處理。

但在個人以土地投資上，稅收政策上規(guī)定暫時不征個人所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復(fù)》（國稅函[2005]319號）規(guī)定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評估前的價值。

房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)評估增值涉稅政策的解讀相信大家通過上文學(xué)習(xí)后都有了自己的理解，其實對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)的評估在國家政策中有相應(yīng)的規(guī)定。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計不僅僅需要了解土地使用權(quán)的評估還需要土地評估需要繳納哪些稅收。這些內(nèi)容在會計學(xué)堂網(wǎng)上都有，感興趣的都可以來看看。