房產(chǎn)稅容積率賬務(wù)處理？

1、宗地容積率低于0.5

即"大地小房",按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià).對(duì)宗地容積率大于0.5的,無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),即將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值.因此,上例中A企業(yè)應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=土地單價(jià)×房產(chǎn)建筑面積×2=3000÷30000×12000×2=2400(萬(wàn)元);B企業(yè)應(yīng)按整宗土地面積的總地價(jià)2000萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅.

需要指出的是,納稅人在同一地塊上分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),如能確定總的宗地容積率,對(duì)需征房產(chǎn)稅的完工建筑,應(yīng)按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià);如不能確定總的宗地容積率,則應(yīng)分期計(jì)算容積率,分別確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià).

2、宗地容積率的高低決定了計(jì)稅面積的大小

容積率是指項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)總建筑的面積與項(xiàng)目總用地的面積的比值.容積率的大小反映了土地利用的強(qiáng)度及其利用的效益的高低,也充分的反映了地價(jià)的水平的差異.計(jì)算公式為:容積率=總的建筑面積÷總的用地面積.比如,A、B兩企業(yè)分別取得了一塊宗地,其中,A企業(yè)的宗地面積是30000平方米,全部的地價(jià)是3000萬(wàn)元了.該宗土地上的房屋的總建筑面積為12000平方米;B企業(yè)宗地面積為20000平方米,全部地價(jià)為2000萬(wàn)元.該宗土地上的房屋的總建筑面積為15000平方米.則A企業(yè)的宗地容積率為12000÷30000=0.4,B企業(yè)的宗地容積率為15000÷20000=0.75.

財(cái)稅號(hào)文件規(guī)定,對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等.也就是說(shuō),只有納稅人為取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的款項(xiàng)才是計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià).因此,納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓(不包括贈(zèng)與)方式取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值.以無(wú)償劃撥方式取得土地使用權(quán)的,由于企業(yè)未實(shí)際支付土地出讓金等開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用(主要是老國(guó)有企業(yè)),即初始用地成本為零,所以房產(chǎn)原值中不包含地價(jià).但是,如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權(quán),后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的,應(yīng)依法將補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用并入房產(chǎn)原值.

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