房產(chǎn)公司無借款時，土地增值稅如何扣除利息

當(dāng)企業(yè)無利息支出時，在計算土地增值稅三大費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照土地成本和開發(fā)成本的10%還是5%扣除？

無論是10%或5%，這個比例均是國家制定的最高上限，您單位需要執(zhí)行的比例是當(dāng)?shù)卣罁?jù)上限確定的比例。

土地增值稅的利息扣除，是按規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的，當(dāng)據(jù)實(shí)扣除不具備扣除條件時，才允許計算扣除。

假如沒有發(fā)生利息，則應(yīng)該不能扣除的，也不能計算扣除利息的。參見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》：

財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

土地增值稅利息扣除的計算

一、在計算土地增值稅時，對利息支出的扣除，稅法采取了比較寬松的處理方法：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，利息支出分兩種情況確定扣除：

1、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。

在這種情況下：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）X扣除比例（5％以下）+允許扣除的利息費(fèi)用

2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計算，而應(yīng)并人房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計算扣除。

在這種情況下：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）X扣除比例（10％以下）

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。

二、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號 ）第三條第（一）款規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出 ，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除 ，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 

房產(chǎn)公司無借款時，土地增值稅如何扣除利息？土地增值稅的利息扣除，是按規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的，當(dāng)據(jù)實(shí)扣除不具備扣除條件時，才允許計算扣除。假如沒有發(fā)生利息，則應(yīng)該不能扣除的，也不能計算扣除利息的。