房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品完工時間如何確定？

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

根據(jù)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。

如何理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的完工時間的規(guī)定？

一般的產(chǎn)品，都是產(chǎn)品完工后，檢驗合格，才銷售的，此時，銷售收入確認，成本也就確認了，計稅所得額就容易了，但是，對于房地產(chǎn)卻不是這樣的。

商品房預售制度是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度，這項制度允許開發(fā)商在房屋未建設完工之前就進行銷售，這樣，就產(chǎn)生了“期房”。此時房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)所得稅核算就面臨一個問題：期房的成本如何確定呢？只有房地產(chǎn)真正完工，企業(yè)的計稅成本才能最終確定，企業(yè)所得稅才能得以準確核算。所以，如何界定完工產(chǎn)品，就顯得尤為重要了。

我們看看所得稅對“完工”是如何確定的：

《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

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