土地價(jià)款抵減增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)明確:

營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;

所以,在一般計(jì)稅辦法下,增值稅的銷售額與土地增值稅清算時(shí)的銷售收入在數(shù)額上并不相同.

納稅人以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金須返回,再重新計(jì)入土地增值稅的清算收入中,并為此繳納土地增值稅.

計(jì)算土地增值稅清算收入額時(shí)

抵減的土地成本銷項(xiàng)稅金返回銷售額=項(xiàng)目(清算單位)清算收入對(duì)應(yīng)的已經(jīng)扣除的土地價(jià)款÷1.11 × 11%.

例:

甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅.甲企業(yè)預(yù)售一套房產(chǎn),取得含稅銷售收入1110萬,假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬.(假定已達(dá)到清算條件,進(jìn)行土地增值稅清算)

1.計(jì)算甲企業(yè)增值稅銷售額;

2.計(jì)算甲企業(yè)土地增值稅銷售額;

解析:

(一)甲增值稅銷售額為:

1.依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)和2016年第140號(hào)公告:

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

=(1110-400)/1.11=639.64萬

2.甲房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅辦法下的銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷項(xiàng)稅額

=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%) × 11%.

=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬

(二)甲企業(yè)土地增值稅清算收入額:

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào) 營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;

甲企業(yè)土地增值稅清算收入額=1110-70.36=1039.64萬

因此,甲增值稅銷售額    639.64萬

土地增值稅清算收入額    1039.64萬

二者相差:400元(土地價(jià)款)

二是,結(jié)合會(huì)計(jì)核算,分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算收入額

第一、財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知

一、會(huì)計(jì)科目及專欄設(shè)置

增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在"應(yīng)交稅費(fèi)"科目下設(shè)置"應(yīng)交增值稅"、"未交增值稅"、"預(yù)交增值稅"、"待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額"、"待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額"、"待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額"、"增值稅留抵稅額"、"簡(jiǎn)易計(jì)稅"、"轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅"、"代扣代交增值稅"等明細(xì)科目.

(一)增值稅一般納稅人應(yīng)在"應(yīng)交增值稅"明細(xì)賬內(nèi)設(shè)置"進(jìn)項(xiàng)稅額"、"銷項(xiàng)稅額抵減"、"已交稅金"、"轉(zhuǎn)出未交增值稅"、"減免稅款"、"出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額"、"銷項(xiàng)稅額"、"出口退稅"、"進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出"、"轉(zhuǎn)出多交增值稅"等專欄.其中:

"銷項(xiàng)稅額抵減"專欄,記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額;

"銷項(xiàng)稅額"專欄,記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額;

結(jié)合例題會(huì)計(jì)分錄如下:

(1)確認(rèn)收入

借:預(yù)收賬款                       1110

貸:主營業(yè)務(wù)收入                 1000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)  110

(2)土地成本抵減

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)  39.64(400 ÷ 1.11 × 11%)

貸:主營業(yè)務(wù)成本                       39.64

第二、按會(huì)計(jì)核算與稅法規(guī)定計(jì)算的土地增值稅清算收入額分析:

1.結(jié)合會(huì)計(jì)核算分析其項(xiàng)目土地增值稅清算收入:

=含稅銷售收入-銷項(xiàng)稅額

=含稅銷售收入1110-(銷項(xiàng)稅額110-銷項(xiàng)稅額抵減39.64)=1039.64

2.按抵減的土地成本銷項(xiàng)稅金返回銷售額方式計(jì)算土地增值稅清算收入

=會(huì)計(jì)上的不含稅銷售額+土地價(jià)款對(duì)應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額

=會(huì)計(jì)上的不含稅銷售額1000+土地價(jià)款對(duì)應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額400 ÷ 1.11×11%

=1000+39.64=1039.64

從上述計(jì)算結(jié)果可以看出:

增值稅上,土地價(jià)款抵減了銷售收入額;

而在土地增值稅清算時(shí),收入中不抵減土地價(jià)款,土地價(jià)款作為"取得土地使用權(quán)所支付的金額 "以扣除項(xiàng)目的身份計(jì)入扣除額;

所以,對(duì)土地增值稅而言,因土地成本多做,有利于清算時(shí)包括期間費(fèi)用在內(nèi)的加計(jì)扣除的基數(shù)加大(加計(jì)比例為25%或30%).

故,按抵減的土地成本銷項(xiàng)稅金調(diào)增土地增值稅清算收入,總比調(diào)減土地成本要強(qiáng).

再次:我們看看增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法情況下土地增值稅的問題

例:

甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅.

甲企業(yè)預(yù)售一套房產(chǎn),取得含稅銷售收入1110萬,假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬.(假定已達(dá)到清算條件,進(jìn)行土地增值稅清算)

1.計(jì)算甲企業(yè)增值稅銷售額;

2.計(jì)算甲企業(yè)土地增值稅銷售額;

簡(jiǎn)易計(jì)稅方式下:

1.計(jì)算甲企業(yè)增值稅銷售額;(不抵減土地價(jià)款)

1100 ÷ (1+5%)= 1047.62

2.計(jì)算甲企業(yè)土地增值稅銷售額;

1100- 52.38= 1047.62

本文主要講述了土地價(jià)款抵減增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以及增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法情況下土地增值稅的問題、按會(huì)計(jì)核算與稅法規(guī)定計(jì)算的土地增值稅清算收入額分析等問題,如果大家對(duì)這些問題還存在疑問,可以到會(huì)計(jì)學(xué)堂資訊頁咨詢我們的在線老師.