直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅如何計(jì)算

轉(zhuǎn)讓土地需要繳納增值稅,繳稅方式根據(jù)土地使用權(quán)取得時(shí)間的不同會(huì)有所區(qū)別,納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅,也可以選擇按3%的征收率全額計(jì)稅.

轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán),根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十六條只能適用3%的征收率全額計(jì)稅.

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅案例分析

我公司向另一房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了一塊位于城市市區(qū)的土地,擬開(kāi)發(fā)為商業(yè)地產(chǎn),并對(duì)土地上的建筑物進(jìn)行了拆除及土地的平整,并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)等,已支付的部份設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本,同時(shí)因項(xiàng)目進(jìn)行招商發(fā)生了部份費(fèi)用直接計(jì)入了管理費(fèi)用.后因其他原因,我公司將尚未開(kāi)工的該地塊進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓,請(qǐng)問(wèn):該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開(kāi)發(fā)成本的20%加計(jì)扣除,期間費(fèi)用及利息可否按比例扣除?若認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地,根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價(jià)款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi).那么我公司已發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本(規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)、景觀綠化養(yǎng)護(hù)支出)及相關(guān)費(fèi)用如何扣除?

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))文件第六條二款規(guī)定:"對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金,將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用,和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)."

因此你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_(kāi)發(fā)過(guò)程中,對(duì)開(kāi)發(fā)成本可以加計(jì)20%扣除,但期間費(fèi)用及利息不得扣除.

如你公司實(shí)質(zhì)上屬于未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,則根據(jù)第六條一款規(guī)定:"對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí),只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用,以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.這樣規(guī)定,其目的主要是抑制"炒"買(mǎi)"炒"賣地皮的行為."

則相應(yīng)的相關(guān)費(fèi)用在計(jì)算土地增值額時(shí)不得作為扣除項(xiàng)目.

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅如何計(jì)算?營(yíng)改增前,大家可以選擇兩種計(jì)算方式,一種是按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅,也可以選擇按3%的征收率全額計(jì)稅,營(yíng)改增后就只能按3%的征收率全額計(jì)稅,制度的改革是一種趨勢(shì),最后會(huì)計(jì)學(xué)堂小編建議大家時(shí)常關(guān)注,以免工作出現(xiàn)失誤.