;)
土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目融資 有哪些呢
.
于2018-04-14 10:56 發(fā)布 ??1757次瀏覽
- 送心意
老王老師
職稱： ,中級(jí)會(huì)計(jì)師
2018-04-15 13:50
您好，一般來說，參與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的融資方式可分為內(nèi)部融資和外部融資兩類。
內(nèi)部融資主要是企業(yè)通過擴(kuò)大自有資金完成項(xiàng)目開發(fā)；外部融資渠道主要包括信托、貸款、股權(quán)、發(fā)行債券等。內(nèi)部融資方式在實(shí)際操作中無(wú)需支付利息或股息，成本相對(duì)較低，但是畢竟企業(yè)自有資金有限，單純依靠?jī)?nèi)部融資很難完成項(xiàng)目開發(fā)，所以實(shí)踐中，參與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)更多的考慮和選擇外部融資模式。下面我們來看下在土地一級(jí)開發(fā)中常見的四種外部融資。
一、國(guó)家開發(fā)銀行貸款
國(guó)家開發(fā)銀行是直接從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)支持土地儲(chǔ)備貸款的規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)貸款為土地儲(chǔ)備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)在取得政府先期投入的資金支持，并與政府簽訂的土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議保證了土地開發(fā)項(xiàng)目具有穩(wěn)定 后，可以就土地開發(fā)項(xiàng)目向開發(fā)銀行申請(qǐng)一定比例土地儲(chǔ)備貸款。
但是，這種貸款方式也有不好之處：一，近年來國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策變化，商業(yè)銀行提供貸款的條件和門檻也不斷提高；二，已進(jìn)駐我國(guó)的外國(guó)銀行普遍認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，目前也沒有開展對(duì)內(nèi)地土地開發(fā)的貸款業(yè)務(wù)；三，國(guó)家開發(fā)銀行是我國(guó)直接從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)，土地一級(jí)開發(fā)貸款作為土地儲(chǔ)備貸款，符合有關(guān)貸款規(guī)定的，比如支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)中西部協(xié)調(diào)發(fā)展等，也可嘗試申請(qǐng)貸款或申請(qǐng)取得國(guó)家開發(fā)銀行的融資擔(dān)保。但是這種貸款方式政府部門參與和運(yùn)作力度較大。
二、商業(yè)銀行貸款
土地一級(jí)開發(fā)具有穩(wěn)定的 ，銀行放貸是建立在國(guó)有土地出讓收入擔(dān)?；A(chǔ)上的，因此銀行放貸的資產(chǎn)呆賬、壞賬風(fēng)險(xiǎn)小，企業(yè)利用“分成權(quán)”質(zhì)押向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。
三、信托方式融資
我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。隨著我國(guó)2001年頒布的《信托法》、《信托公司管理辦法》和《信托公司資金信托管理暫行辦法》，通過信托方式進(jìn)行融資在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
目前房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式主要有三種：
1、貸款型信托。即信托公司通過向委托人發(fā)型信托計(jì)劃取得信托資金，然后與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂貸款合同，將信托資金以貸款的形式借給房地產(chǎn)開發(fā)商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托 。比如，中信信托發(fā)放的京大昆侖土地一級(jí)開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃。
此融資方式的在于期限靈活，交易模式成熟，操作簡(jiǎn)單，利息可計(jì)入開發(fā)成本。但由于近年銀監(jiān)會(huì)不斷收緊房地產(chǎn)信托，從2008年《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》中要求土地儲(chǔ)備貸款信托計(jì)劃比照商業(yè)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)（參照前文）執(zhí)行，到2010年《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》中明確禁止信托公司以信托資金形式發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，使得此種融資方式在土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)上發(fā)展空間也極小。
2、股權(quán)型信托。即信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金，以信托資金形式對(duì)參與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)增資，進(jìn)而持有該企業(yè)部分股權(quán)，通過企業(yè)分紅實(shí)現(xiàn)信托受益。此種融資方式中，為了確保信托受益實(shí)現(xiàn)，信托公司持有的股權(quán)可通過協(xié)議約定為優(yōu)先股（即當(dāng)參與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)取得分紅不足以支付信托受益之前，其他股東不得參與分紅）；也可同時(shí)約定企業(yè)或其股東在特定條件下有義務(wù)溢價(jià)回購(gòu)信托公司持有的股份。為了保障上述約定的實(shí)現(xiàn)，信托公司還可要求參與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)提供相應(yīng)擔(dān)保?；灸Ｊ綖椋盒磐泄就ㄟ^委托關(guān)系從者處收集資金，之后以收購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分股權(quán)或?qū)ζ溥M(jìn)行增資擴(kuò)股的方式注資，終者以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn) 。
這一融資方式雖然涉及法律關(guān)系較多，但是大多有明確法律依據(jù)支持，如《公司法》、《合同法》等，而且可以通過協(xié)議約定明確各自權(quán)利義務(wù)，對(duì)各方的權(quán)益保障都能提供法律依據(jù)。另外，涉及的審批等手續(xù)相對(duì)較少，信托公司無(wú)需參與土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理就可獲利。近年來，也有很多信托公司推出“類產(chǎn)業(yè)基金計(jì)劃”為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功募集資金，同時(shí)使得者獲利，比如北京國(guó)投的CBD土地開發(fā)整理資金信托計(jì)劃、白家莊土地一級(jí)開發(fā) 權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托。
3、土地儲(chǔ)備信托，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以自身的名義，將儲(chǔ)備的土地信托給信托公司，由信托公司作為受托人以負(fù)責(zé)該土地的開發(fā)融資等活動(dòng)。眾所周知，我國(guó)土地儲(chǔ)備信托制度的前提是各個(gè)地方政府業(yè)已建立的土地儲(chǔ)備制度。在土地儲(chǔ)備信托中，實(shí)際上還包含委托或聯(lián)合具有土地開發(fā)資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)利用等環(huán)節(jié)，當(dāng)然信托公司作為受托人通常還擔(dān)負(fù)著不少土地開發(fā)的職能。就目前而言，土地儲(chǔ)備信托一般是通過在土地公開交易市場(chǎng)對(duì)土地進(jìn)行拍賣來實(shí)現(xiàn)資金回籠并獲取 的。
目前，我國(guó)土地儲(chǔ)備信托制度的存在和發(fā)展均具有一定的現(xiàn)實(shí)意義： ，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，土地儲(chǔ)備信托既填補(bǔ)了土地收購(gòu)和開發(fā)中的資金缺口，也彌補(bǔ)了作為政府派生機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地開發(fā)方面的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)兩方面不足。第二，對(duì)信托公司（受托人）而言，通過在土地融資中提供充裕的資金而拓展了信托業(yè)務(wù)并獲得了信托報(bào)酬。第三，對(duì)廣大者（委托人兼受益人）而言，購(gòu)買具有政府信用擔(dān)保和土地保障的土地儲(chǔ)備信托產(chǎn)品，則可以獲得風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低而 相對(duì)較高的機(jī)會(huì)?？傊恋貎?chǔ)備信托解決了土地融資難題，推動(dòng)了土地開發(fā)和利用，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
四、私募股權(quán)基金
私募股權(quán)基金是以非公開的要約形式，向少數(shù)的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人者募集資金，建立一個(gè)資金池，然后向有發(fā)展的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)，在該企業(yè)價(jià)值 后，通過被企業(yè)上市、并購(gòu)轉(zhuǎn)讓或者管理層回購(gòu)等方式退出該企業(yè)，從而獲利的金融活動(dòng)。例如，2007年，美國(guó)私募基金華平集團(tuán)通過增資擴(kuò)股形式，持有上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000萬(wàn)美元支持該公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；2008年，金地集團(tuán)與ＵＢＳ（瑞銀）達(dá)成合作協(xié)議，共同設(shè)立管理公司，并利用此公司作為融資平臺(tái)幫助金地集團(tuán)完成土地開發(fā)項(xiàng)目。
對(duì)私募股權(quán)基金者而言，在私募股權(quán)基金具體操作中，通常先是募集設(shè)立基金，尋找機(jī)會(huì)，由目標(biāo)企業(yè)制定融資目標(biāo)，做出商業(yè)計(jì)劃書，詳細(xì)列出所需資金和投入時(shí)間以及贏利預(yù)測(cè)、銷售或銷售增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，然后私募股權(quán)基金方根據(jù)這份業(yè)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行盡職調(diào)查來決定是否，并就的價(jià)格和條款進(jìn)行充分的談判，然后簽署有關(guān)的法律文件，后由私募股權(quán)基金方將資金注入項(xiàng)目企業(yè)。
在土地一級(jí)開發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、主要企業(yè)的特點(diǎn)，確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長(zhǎng)與不同，從行業(yè)來看，有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開發(fā)的區(qū)域在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，則可以選擇有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的私密股權(quán)基金進(jìn)行合作。反之，如果是高新科技園區(qū)的開發(fā)，則可以考慮引入過高新技術(shù)企業(yè)的私募股權(quán)基金進(jìn)行合作。這樣，不僅在土地一級(jí)開發(fā)融資方面可以借重私募股權(quán)基金的資金，而且可以在土地一級(jí)開發(fā)后，產(chǎn)業(yè)的引入方面，借重私募股權(quán)基金的產(chǎn)業(yè)資源。
在市場(chǎng)主體方面，由當(dāng)?shù)氐耐恋貎?chǔ)備出面，新建或者選擇一家全資的國(guó)有控股公司，由私募股權(quán)基金對(duì)該公司增資擴(kuò)股的方式，合資成立土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司。該項(xiàng)目公司中，私募股權(quán)基金以資金入股，原政府指定公司以評(píng)估后的土地價(jià)值加部分資金入股，該項(xiàng)目公司即為土地一級(jí)開發(fā)的市場(chǎng)主體。
項(xiàng)目公司成立后，雙方同時(shí)派出代表參與管理。其中，區(qū)域開發(fā)的整體策劃由雙方共同完成，之后，政府主要負(fù)責(zé)區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃的修訂、土地征用和拆遷、土地指標(biāo)的落實(shí)等。私募股權(quán)基金主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、市政配套設(shè)施的建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和引入、重點(diǎn)項(xiàng)目的引入等。
以上四種融資模式是土地一級(jí)開發(fā)融資的主要模式，除了以上四種，還有發(fā)行公司債券、配股等也是房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的融資方式，但是在土地一級(jí)開發(fā)不常用，而且操作周期相對(duì)較長(zhǎng)，交易更為復(fù)雜。在企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)過程中，可以結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的政策調(diào)控，房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際資金鏈銜接，一筆資金同時(shí)采取多種方式融資、或不同階段采取各自適合的融資方式。
知識(shí)產(chǎn)權(quán)認(rèn)證證書
粵公網(wǎng)安備 44030502000945號(hào)
加載中...