房地產(chǎn)企業(yè)回遷安置房上房，增值稅怎么計(jì)算呢？

答： 您好，以拆遷還建的房產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)方，在銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分三種不同情況： 　　第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)仍為被拆遷方原有土地使用權(quán)一部分的。如：某開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：所開發(fā)的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發(fā)商所有。那么一樓門面房就應(yīng)視同開發(fā)商銷售給拆遷方的不動(dòng)產(chǎn)，在核定銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)，不應(yīng)當(dāng)按一樓門面房的公允價(jià)值(即市場(chǎng)價(jià)格)作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，因?yàn)楣蕛r(jià)值中是包括一樓門面房土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi)，而作為開發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被拆遷方的這一過(guò)程，對(duì)被拆遷戶還建的這一部分房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其土地使用權(quán)仍為被拆遷戶所有；也不應(yīng)當(dāng)按所還建的建筑物的公允許價(jià)值確定，因?yàn)槠滗N售取得的經(jīng)濟(jì)利益并非是其建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)方取得的經(jīng)濟(jì)利益為被拆遷方的房產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)按被拆遷方房產(chǎn)的公允許價(jià)值確定其增值稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 　　第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與被拆遷方原擁有的土地使用權(quán)之間不存在任何聯(lián)系的。如開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與其原有房產(chǎn)所擁有權(quán)不存在任何的聯(lián)系，作為開發(fā)商為取得被拆遷土地使用權(quán)所付出的代價(jià)不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的價(jià)值，也就是說(shuō)開發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權(quán)換取土地使用權(quán)的行為。所以，對(duì)此還建的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值(公允價(jià)值中就包含有土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi))作為開發(fā)方銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 　　第三種情況：按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)。如果除還建的房產(chǎn)之外，另有貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益交易的，則計(jì)算計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)：對(duì)開發(fā)方另外收取房屋補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)一并作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；對(duì)開發(fā)方支付給被拆遷方房產(chǎn)補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)從其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。 　　2.企業(yè)所得稅 　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅總是問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006)31號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，按銷售與購(gòu)買兩筆業(yè)務(wù)處理。在確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值即市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確定。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨幣性資產(chǎn)(房屋、土地使用權(quán))，如能提供真實(shí)合法憑證(合同、發(fā)票等)，可以按照配比原則，分配計(jì)入各成本對(duì)象中按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗(yàn)收合格可交付使用的當(dāng)月。 　　3.印花稅 　　采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產(chǎn)開發(fā)方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實(shí)質(zhì)上是發(fā)生了兩次產(chǎn)權(quán)交易：對(duì)被拆遷方將原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)方，發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的萬(wàn)分之五征收印花稅；同時(shí)，開發(fā)方產(chǎn)針?biāo)_發(fā)的房產(chǎn)銷售給被拆遷方，雖然并未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅[2006)162號(hào))第四條規(guī)定：“對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅?！庇』ǘ惖挠?jì)稅依據(jù)同營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。 　　4.契稅 　　根據(jù)契稅條例及其《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定：承受土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬的行為應(yīng)當(dāng)繳納契稅。但在契稅的計(jì)稅依據(jù)上，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所謂土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對(duì)土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款；對(duì)交換價(jià)格相等的，免征契稅；對(duì)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換的，交換價(jià)格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款；對(duì)交換價(jià)格相等的，同樣是由征契稅。由此，對(duì)拆遷還建房產(chǎn)，如果開發(fā)方除還建的房產(chǎn)外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，開發(fā)方應(yīng)當(dāng)就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地?fù)Q房)，雙方互不找差價(jià)的，則不繳納契稅；如果開發(fā)方只是給予被拆遷戶補(bǔ)嘗費(fèi)，即不存在還建房產(chǎn)的，則開發(fā)方應(yīng)當(dāng)按所支付給被拆遷戶的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。 　　5.土地增值稅 　　根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，以房換地，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅。房屋銷售收入按公允價(jià)值計(jì)算。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算的基本原理和方法是，首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項(xiàng)目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項(xiàng)目相比，其比值為土地增值率；然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。土地增值稅的稅率為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率不超過(guò)50%的部分，適用稅率為30%；超過(guò)50%-100%的部分，適用稅率為40%；超過(guò)100%-200%的部分，適用稅率為50%；超過(guò)200%的部分，適用稅率為60%。

房地產(chǎn)企業(yè)拆遷安置戶拆一賠一上房，增值稅怎么計(jì)算？

答： 您好，以拆遷還建的房產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)方，在銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分三種不同情況： 　　第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)仍為被拆遷方原有土地使用權(quán)一部分的。如：某開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：所開發(fā)的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發(fā)商所有。那么一樓門面房就應(yīng)視同開發(fā)商銷售給拆遷方的不動(dòng)產(chǎn)，在核定銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)，不應(yīng)當(dāng)按一樓門面房的公允價(jià)值(即市場(chǎng)價(jià)格)作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，因?yàn)楣蕛r(jià)值中是包括一樓門面房土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi)，而作為開發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被拆遷方的這一過(guò)程，對(duì)被拆遷戶還建的這一部分房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其土地使用權(quán)仍為被拆遷戶所有；也不應(yīng)當(dāng)按所還建的建筑物的公允許價(jià)值確定，因?yàn)槠滗N售取得的經(jīng)濟(jì)利益并非是其建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)方取得的經(jīng)濟(jì)利益為被拆遷方的房產(chǎn)，所以，應(yīng)當(dāng)按被拆遷方房產(chǎn)的公允許價(jià)值確定其增值稅的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 　　第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與被拆遷方原擁有的土地使用權(quán)之間不存在任何聯(lián)系的。如開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與其原有房產(chǎn)所擁有權(quán)不存在任何的聯(lián)系，作為開發(fā)商為取得被拆遷土地使用權(quán)所付出的代價(jià)不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的價(jià)值，也就是說(shuō)開發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權(quán)換取土地使用權(quán)的行為。所以，對(duì)此還建的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值(公允價(jià)值中就包含有土地使用權(quán)的價(jià)值在內(nèi))作為開發(fā)方銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。 　　第三種情況：按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)。如果除還建的房產(chǎn)之外，另有貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益交易的，則計(jì)算計(jì)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)：對(duì)開發(fā)方另外收取房屋補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)一并作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；對(duì)開發(fā)方支付給被拆遷方房產(chǎn)補(bǔ)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)從其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除。 　　2.企業(yè)所得稅 　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅總是問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006)31號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，按銷售與購(gòu)買兩筆業(yè)務(wù)處理。在確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值即市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確定。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨幣性資產(chǎn)(房屋、土地使用權(quán))，如能提供真實(shí)合法憑證(合同、發(fā)票等)，可以按照配比原則，分配計(jì)入各成本對(duì)象中按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗(yàn)收合格可交付使用的當(dāng)月。 　　3.印花稅 　　采用以貨換貨方式進(jìn)行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產(chǎn)開發(fā)方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實(shí)質(zhì)上是發(fā)生了兩次產(chǎn)權(quán)交易：對(duì)被拆遷方將原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)方，發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的萬(wàn)分之五征收印花稅；同時(shí)，開發(fā)方產(chǎn)針?biāo)_發(fā)的房產(chǎn)銷售給被拆遷方，雖然并未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅[2006)162號(hào))第四條規(guī)定：“對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。”印花稅的計(jì)稅依據(jù)同營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。 　　4.契稅 　　根據(jù)契稅條例及其《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定：承受土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬的行為應(yīng)當(dāng)繳納契稅。但在契稅的計(jì)稅依據(jù)上，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。所謂土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對(duì)土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款；對(duì)交換價(jià)格相等的，免征契稅；對(duì)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換的，交換價(jià)格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款；對(duì)交換價(jià)格相等的，同樣是由征契稅。由此，對(duì)拆遷還建房產(chǎn)，如果開發(fā)方除還建的房產(chǎn)外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的，開發(fā)方應(yīng)當(dāng)就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地?fù)Q房)，雙方互不找差價(jià)的，則不繳納契稅；如果開發(fā)方只是給予被拆遷戶補(bǔ)嘗費(fèi)，即不存在還建房產(chǎn)的，則開發(fā)方應(yīng)當(dāng)按所支付給被拆遷戶的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。 　　5.土地增值稅 　　根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，以房換地，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅。房屋銷售收入按公允價(jià)值計(jì)算。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算的基本原理和方法是，首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項(xiàng)目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項(xiàng)目相比，其比值為土地增值率；然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。土地增值稅的稅率為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率不超過(guò)50%的部分，適用稅率為30%；超過(guò)50%-100%的部分，適用稅率為40%；超過(guò)100%-200%的部分，適用稅率為50%；超過(guò)200%的部分，適用稅率為60%。

一名會(huì)計(jì)如何讓領(lǐng)導(dǎo)給你主動(dòng)加薪？

答： 都說(shuō)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)越老越吃香，實(shí)際上是這樣嗎？其實(shí)不管年齡工齡如何

老師，回遷安置房增值稅怎么計(jì)算的

答： 你們是回遷的還是你們是房地產(chǎn)公司