森方 追問

2020-05-12 20:11

收入沖抵

田老師 解答

2020-05-12 20:17

1.稅額計(jì)算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

也就是通常所說的差額納稅，即向業(yè)主收取的水費(fèi)減去向自來水公司支付的水費(fèi)之后的差額按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。如果差額為負(fù)數(shù)，則可在下個(gè)月申報(bào)時(shí)抵減。

但是物業(yè)公司隨水費(fèi)收取的污水處理費(fèi)免征增值稅；隨水費(fèi)收取的水資源稅不征收增值稅。

2.開票

水費(fèi)進(jìn)行了差額納稅，那么如何開票呢？是否只能開具差額部分的發(fā)票呢？還是可以全額開票？

國稅總局以及河北省國稅局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答中均有明確說明：納稅人向服務(wù)接受方開具增值稅發(fā)票時(shí)，收取的水費(fèi)可按3%的征收率全額開具增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票。

除此之外，對于收取的污水處理費(fèi)選擇“免稅”，收取的水資源稅稅款信息在發(fā)票備注欄注明，該增值稅發(fā)票可作為納稅人繳納水資源稅的會(huì)計(jì)核算原始憑證。
二、電費(fèi)

   

提供物業(yè)服務(wù)的納稅人收取的電費(fèi)，沒有特殊政策。按照物業(yè)公司適用的征收率計(jì)算繳納增值稅，一般納稅人按照13%的征收率以銷項(xiàng)稅額抵減進(jìn)項(xiàng)稅額后計(jì)算繳納增值稅；小規(guī)模納稅人以銷售額按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅?？扇~開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。

三、暖氣費(fèi)

   

.暖氣費(fèi)收費(fèi)方式

物業(yè)公司收取的暖氣費(fèi)一般分為三種情況：

第一種情況，為上述嚴(yán)格意義上的代收費(fèi)用，即按照市政供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取暖氣費(fèi)之后轉(zhuǎn)交給熱力公司，如業(yè)主需要收據(jù)，可直接向業(yè)主開具收據(jù)，如業(yè)主需要發(fā)票，需熱力公司直接向業(yè)主開具發(fā)票。此種情況下，物業(yè)公司無需繳納增值稅。

第二種情況，是物業(yè)公司以高于市政供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取暖氣費(fèi)，并且熱力公司直接將發(fā)票開具給物業(yè)公司，物業(yè)公司再向需要發(fā)票的業(yè)主開具發(fā)票。那么此種情況下，物業(yè)公司的行為屬于轉(zhuǎn)售暖氣的應(yīng)稅行為。

第三種情況，物業(yè)公司有自己的供暖設(shè)備，自行生產(chǎn)自行供暖，自行定價(jià)向業(yè)主收取暖氣費(fèi)。此種情況下，物業(yè)公司作為熱力生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)并銷售熱力產(chǎn)品，屬于增值稅的應(yīng)稅應(yīng)為。

2.不同方式下如何繳納增值稅

上述的第一種情況物業(yè)公司收取的暖氣費(fèi)屬于代收行為，因此無需繳納增值稅。

第二種和第三種情況下增值稅如何繳納？財(cái)稅【2016】94號(hào)文《關(guān)于供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：

一、自2016年1月1日至2018年供暖期結(jié)束，對供熱企業(yè)向居民個(gè)人(以下統(tǒng)稱居民)供熱而取得的采暖費(fèi)收入免征增值稅。

向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費(fèi)。

免征增值稅的采暖費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨(dú)核算。通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例。

本條所稱供暖期，是指當(dāng)年下半年供暖開始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。

那么物業(yè)公司是否屬于文件中所稱的供熱企業(yè)？該文件第三條規(guī)定：本通知所稱供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)和自供熱單位。毫無疑問，物業(yè)公司在轉(zhuǎn)售熱力公司的暖氣的情況下，屬于熱力產(chǎn)品經(jīng)營企業(yè)，在自行生產(chǎn)熱力產(chǎn)品自行供暖的情況下屬于熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，在2018年供暖期結(jié)束前均適用上述免征增值稅的優(yōu)惠政策。

需要注意的是：

1.物業(yè)公司向居民收取的暖氣費(fèi)享受免征增值稅的優(yōu)惠，向居民以外的企業(yè)、單位收取的暖氣費(fèi)不享受免征增值稅的優(yōu)惠。物業(yè)公司需按照從居民收取的采暖費(fèi)收入占采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例；2.該政策針對的是增值稅的優(yōu)惠，對于企業(yè)所得稅，并無相關(guān)優(yōu)惠政策，物業(yè)公司仍需正常繳納企業(yè)所得稅。

四、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租

   

1.燃（煤）氣費(fèi)

物業(yè)公司收取的燃（煤）氣費(fèi)如符合前文所述的代收行為，則無需繳納增值稅，如果是轉(zhuǎn)售行為，則需正常繳納增值稅。一般納稅人適用的征收率為9%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為3%。

2.房租

物業(yè)公司代業(yè)主收取的房租無需繳納增值稅，但如果物業(yè)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則應(yīng)按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用的稅率繳納增值稅，一般納稅人適用的征收率為6%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為3%。

3.維修基金

物業(yè)公司代政府部門收取的維修基金屬于代收行為，無需繳納增值稅。政府部門直接向業(yè)主開具行政收據(jù)，由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交業(yè)主。

五、物業(yè)公司收取的電梯維護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)

   

物業(yè)公司向業(yè)主收取的電梯維護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用稅率，一般納稅人為6%的征收率，小規(guī)模納稅人為3%的征收率計(jì)算繳納增值稅?？扇~開具增值稅發(fā)票。