問(wèn)：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文，第十四條中規(guī)定“已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本”。如果某間房子已完工，可售面積是120平方米，總價(jià)是100萬(wàn)，采取銀行按揭方式銷售。至當(dāng)年12月31日止，僅收到首付款30萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)當(dāng)年“已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積”是120平方米還是36平方米？ 　　答：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第六條第（三）款規(guī)定，如果采取按揭方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照合同的約定確定收入。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時(shí)間和銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時(shí)間確定收入。所以，上述可售面積應(yīng)按120米計(jì)算。 　　對(duì)由于跨年度導(dǎo)致首付時(shí)間與銀行轉(zhuǎn)賬時(shí)間的差距，也要按合同約定的時(shí)間來(lái)確認(rèn)收入，原則不變。

你好，可以計(jì)入銷售費(fèi)用的呢

您好，實(shí)踐中，往往存在房地產(chǎn)公司（一般是母公司）先參與土地中標(biāo)，然后，再成立一個(gè)項(xiàng)目公司（該項(xiàng)目一定是母公司的子公司）對(duì)其中標(biāo)的土地進(jìn)行獨(dú)立開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。這種房地產(chǎn)母公司中標(biāo)拿地，后注冊(cè)成立項(xiàng)目公司（子公司）開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，在實(shí)踐中存在以下兩種情況： 第一種情況：房地產(chǎn)母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，未辦理土地證，擬成立子公司開(kāi)發(fā)。 房地產(chǎn)母公司已經(jīng)種標(biāo)拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，并交納土地出讓金取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬，但是還沒(méi)有取得國(guó)有土地使用權(quán)證書。然后擬在項(xiàng)目所在地設(shè)立全資子公司或項(xiàng)目公司對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 第二種情況：房地產(chǎn)母公司出錢拿地，獲得土地出讓金收據(jù)，并取得土地證，擬成立子公司開(kāi)發(fā)。 房地產(chǎn)母公司已經(jīng)種標(biāo)拿地，母公司與土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，并交納土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書以及取得土地出讓金合規(guī)票據(jù)入賬，然后擬在項(xiàng)目所在地設(shè)立全資子公司或項(xiàng)目公司對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 以上兩種情況下的項(xiàng)目公司（子公司）進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，都有一個(gè)共同點(diǎn):母公司名下的土地使用權(quán)必須過(guò)戶到母公司后注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司或子公司。如果母公司就將其中標(biāo)的土地變更到其子公司名下，讓其子公司進(jìn)行后期的開(kāi)發(fā)，面臨一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)：將被認(rèn)定為母公司向子公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，必須要依法繳納土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅等沉重的稅收負(fù)擔(dān)。到底如何規(guī)避以上稅收風(fēng)險(xiǎn)呢？筆者針對(duì)以上兩種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出借鑒的稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略。 一、第一種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略 1、稅收風(fēng)險(xiǎn)分析 由于母公司在土地中標(biāo)拿地時(shí)，土地出讓金是母公司出的，國(guó)土部門開(kāi)具的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)上的抬頭是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。由于今后成立的子公司從事該母公司中標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)的前提條件是，母公司中標(biāo)地塊的土地使用權(quán)必須過(guò)戶或變更到子公司名下，才能進(jìn)行立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)。為此，母公司必須將其中標(biāo)的土地變更到其子公司名下，可是，雖然國(guó)有土地使用權(quán)證在國(guó)有土地部門的配合下過(guò)戶到畝公司成立的子公司名下，但是國(guó)土部門將土地出讓金收據(jù)已經(jīng)開(kāi)給了房地產(chǎn)母公司，沒(méi)有開(kāi)給擬成立開(kāi)發(fā)該土地的子公司。存在以下稅收風(fēng)險(xiǎn)：子公司在計(jì)算土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，將面臨不能扣除，使子公司的稅收成本增加。 2、規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的法律依據(jù)分析 （1）國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)第十條第（二）款第6項(xiàng)的規(guī)定 根據(jù)國(guó)土資源部于2006年5月31日發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)）第十條第（二）款第6項(xiàng)“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》”的規(guī)定，土地競(jìng)得人在提交的《投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書》中約定成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容，在競(jìng)得人按約定成立新公司后，出讓人與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,以新公司名義受讓國(guó)有土地使用權(quán)的，視同出讓人將土地使用權(quán)直接出讓給新公司，按出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款；否則，屬于土地競(jìng)得人受讓國(guó)有土地使用權(quán)后再將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓至新公司的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)征收有關(guān)稅款。 （2）財(cái)稅[2016]140號(hào)第八條的規(guī)定 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司； （二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變； （三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有?！?根據(jù)此規(guī)定，筆者特別提醒，在適用該文件的規(guī)定時(shí)，必須注意以下幾點(diǎn)：第一，以上三個(gè)條件必須同時(shí)滿足，否則項(xiàng)目公司不可以扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。第二，如果存在多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體一起中標(biāo)拿地，則項(xiàng)目公司的全部股權(quán)必須由參與中標(biāo)土地的多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體共同持有。如果只要一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)參與中標(biāo)拿地，則項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，即100%的股權(quán)必須由該參與土地沖標(biāo)的一家房地產(chǎn)企業(yè)持有。 （3）法律依據(jù)分析結(jié)論 綜合以上國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)第十條第（二）款第6項(xiàng)和財(cái)稅[2016]140號(hào)第八條的規(guī)定，可以得出以下結(jié)論： 第一，房地產(chǎn)母公司中標(biāo)拿地，在向國(guó)土部門提交土地中標(biāo)申請(qǐng)書約定：擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間、子公司開(kāi)發(fā)母公司中標(biāo)的土地等內(nèi)容，土地中標(biāo)后，母公司支付了土地出讓金，未獲得土地證，無(wú)論國(guó)土部門是否給房地產(chǎn)母公司開(kāi)具土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)或非稅收入繳款書，只要國(guó)土部門與房地產(chǎn)母公司簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,或者國(guó)土部門直接于母公司擬成立的子公司簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，土地使用證過(guò)戶到母公司擬成立開(kāi)發(fā)該母公司中標(biāo)土地的子公司名下，就不視同房地產(chǎn)母公司將其中標(biāo)的土地轉(zhuǎn)讓給其子公司的行為，而是認(rèn)定為國(guó)土部門將土地出讓給房地產(chǎn)母公司擬成立子公司的行為。房地產(chǎn)母公司不繳納任何稅收。 第二，如果出現(xiàn)自然人中標(biāo)拿地，然后擬成立獨(dú)立法人的公司開(kāi)發(fā)該自然人中標(biāo)的土地，只要符合國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)第十條第（二）款第6項(xiàng)的規(guī)定，也不視同該自然人轉(zhuǎn)讓該土地到其成立的公司名下的行為，該自然人也不繳納任何稅收。 第三，房地產(chǎn)母公司支付土地出讓金，國(guó)土部門向房地產(chǎn)公司開(kāi)具抬頭為房地產(chǎn)母公司的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)或非稅收入繳款書，能否在子公司列支做成本入賬，子公司能否在計(jì)算增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅前進(jìn)行扣除呢？只要符合國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)第十條第（二）款第6項(xiàng)的規(guī)定，視同為國(guó)土部門出讓土地給子公司的行為。根據(jù)財(cái)稅[2016]140號(hào)第八條的規(guī)定以及實(shí)質(zhì)重于形式的原則，國(guó)土部門向房地產(chǎn)公司開(kāi)具抬頭為房地產(chǎn)母公司的土地出讓金行政事業(yè)收據(jù)一或非稅收入繳款書可以在子公司做成本入賬，在計(jì)征增值稅時(shí)進(jìn)行抵扣，在企業(yè)所得稅前也扣除，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除沒(méi)有法律依據(jù)。 3、稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的合同簽訂技巧 針對(duì)第一種情況，應(yīng)采取以下規(guī)避策略： （1）第一種合同簽訂方法：通過(guò)《投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書》中的約定進(jìn)行規(guī)避 第一，母公司（土地競(jìng)得人）在向國(guó)土部門提交的《投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書》中約定以下內(nèi)容： ①擬成立子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)； ②擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間； ③房地產(chǎn)母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊(cè)成立后直接開(kāi)給子公司名下。 第二，與國(guó)土部門協(xié)商一致，根據(jù)招標(biāo)掛牌出讓結(jié)果，國(guó)土部門先與房地產(chǎn)母公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在房地產(chǎn)母公司辦理完子公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與子公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；或者約定國(guó)土部門直接與子公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。 （2）第二種合同簽訂方法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門簽訂三方補(bǔ)充協(xié)議，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。 如果母公司（土地競(jìng)得人）在向國(guó)土部門提交的《投標(biāo)（競(jìng)買）申請(qǐng)書》中沒(méi)有約定以下內(nèi)容：①擬成立子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；②擬成立子公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間；③房地產(chǎn)母公司代替擬成立子公司墊付土地出讓金，土地出讓金的收據(jù)等子公司注冊(cè)成立后直接開(kāi)給子公司名下。則采用簽訂三方協(xié)議進(jìn)行規(guī)避。 第一，在項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，而且政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃、土地價(jià)款總額等條件不變的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。 第二，將國(guó)土部門開(kāi)給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)，到國(guó)土部門和財(cái)政部門協(xié)商換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù)。如果換不成子公司抬頭的收據(jù)，則將國(guó)土部門開(kāi)給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)在子公司進(jìn)行入賬進(jìn)土地成本。 （3）最優(yōu)規(guī)避策略：第一種合同簽訂方法 以上兩種合同簽訂方法中，由于考慮到國(guó)土部門開(kāi)給房地產(chǎn)母公司的土地出讓金收據(jù)，到國(guó)土部門和財(cái)政部門很難協(xié)商一致，換成子公司抬頭的土地出讓金收據(jù)。將在土地增值稅前很難扣除，所以，筆者建議最好采用規(guī)避策略一的方法更妥當(dāng)。 二、第二種情況的稅收風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略的合同簽訂技巧 1、法律稅收風(fēng)險(xiǎn)分析 第二種情況與第一種情況相比，房地產(chǎn)母公司取得國(guó)有土地使用權(quán)證書，在法律上該土地使用權(quán)是房地產(chǎn)母公司。因此，房地產(chǎn)母公司支付土地出讓金并獲得合規(guī)票據(jù)，必須在房地產(chǎn)公司母公司里入賬進(jìn)土地成本，然后母公司將其中標(biāo)拿的土地，過(guò)戶到其設(shè)立的全資子公司或項(xiàng)目公司是一種土地轉(zhuǎn)讓行為。這將面臨一定的稅收和法律風(fēng)險(xiǎn)。 （1）法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司母公司將其中標(biāo)拿的土地過(guò)戶到其擬成立的子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，是一種違法行為。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)母公司將中標(biāo)拿的屬于房屋建設(shè)工程的土地，沒(méi)有進(jìn)行任何資金投入對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即使進(jìn)行了投入開(kāi)發(fā)，如果投資額達(dá)不到開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，房地產(chǎn)母公司就不可以將該土地轉(zhuǎn)讓到其子公司名下，讓子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。是一種違法行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條的規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。 （2）稅收風(fēng)險(xiǎn)分析 如果房地產(chǎn)母公司對(duì)其中標(biāo)拿的土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，投資超過(guò)投資總額的25%，則意味著房地產(chǎn)母公司投資的不再是單純的土地使用權(quán)，而是在建工程或在建項(xiàng)目投資，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓來(lái)交增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。但是房地產(chǎn)母公司面臨繳納較多稅收的風(fēng)險(xiǎn)。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))第六條第（二）的規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?；诖艘?guī)定，如果房地產(chǎn)母公司對(duì)其中標(biāo)拿的土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，投資超過(guò)投資總額的25%，轉(zhuǎn)讓到其子公司名下，土地增值稅加計(jì)扣除時(shí)，不可以扣除土地成本，房地產(chǎn)母公司將承擔(dān)較重的土地增值稅。 2、規(guī)避法律稅收風(fēng)險(xiǎn)的法律依據(jù)分析 （1）財(cái)稅【2014】109號(hào)）第三條的規(guī)定 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】109號(hào)）第三條的規(guī)定，對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理： 第一，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。 第二，劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。 第三，劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。 （2）財(cái)稅〔2015〕37號(hào)第六條第二款的規(guī)定 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第六條第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！?（3）財(cái)稅【2014】116號(hào)第二條的規(guī)定 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得?！?（4）法律依據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)以上稅收法律依據(jù)，房地產(chǎn)母公司將其中標(biāo)拿的土地，在沒(méi)有投入進(jìn)行開(kāi)發(fā)的情況下，要實(shí)現(xiàn)將土地過(guò)戶到其子公司名下，只有兩種模式選擇：一是母公司將其中標(biāo)拿的土地，評(píng)估作價(jià)進(jìn)行投資入股到其子公司名下。二是母公司按照凈值無(wú)償劃撥到其子公司名下。在這兩種模式中，母公司按照凈值無(wú)償劃撥到其子公司名下，母公司可以享受更多的稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的效果。 3、稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略的合同簽訂技巧：母公司與子公司簽訂土地?zé)o償劃撥協(xié)議，避免母公司與子公司簽訂土地投資協(xié)議。母公司與其成立的準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)其中標(biāo)地塊的子公司簽訂按照土地賬面價(jià)值劃轉(zhuǎn)協(xié)議，而不能簽訂土地投資入股協(xié)議，否則母公司將承擔(dān)一定的稅收成本。具體以案例進(jìn)行論證。 案例分析 某房地產(chǎn)企業(yè)將土地變更到其全資子公司名下開(kāi)發(fā)節(jié)稅的合同簽訂技巧 1、基本情況 A公司于2016年3月1日，以120萬(wàn)元/畝的價(jià)格,通過(guò)招投標(biāo)手續(xù)購(gòu)入白湖片區(qū)D8地塊共52畝，現(xiàn)國(guó)土部門對(duì)該片區(qū)綜合評(píng)估約為140萬(wàn)元/畝。A公司領(lǐng)導(dǎo)層商議一致同意:將白湖片區(qū)D8地塊過(guò)戶到A公司100%控股下的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的全資子公司B公司名下進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。但該地塊如何變更到B公司名下,面臨兩種合同簽訂方案:一是A公司與B公司簽訂：將該地塊按賬面凈值劃轉(zhuǎn)到B公司名下的土地劃轉(zhuǎn)協(xié)議;二是A公司與B公司簽訂：將該地塊以增資擴(kuò)股形式的投資入股到B公司名下的協(xié)議。請(qǐng)分析兩種合同的涉稅成本。 2、涉稅成本分析 第一種合同簽訂方法（資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案）的涉稅成本分析如下： （1）A公司需繳納的稅收成本 ①企業(yè)所得稅的處理 根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】109號(hào)）第三條的規(guī)定，對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理： 第一，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。 第二，劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。 第三，劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除。 基于以上稅收政策規(guī)定，因此A公司按賬面凈值將土地資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)到B公司，A公司不需繳納企業(yè)所得稅。 ②增值稅、土地增值稅的處理 由于本案例中的A公司是將其名下的土地資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)B公司名下。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第40號(hào)）第一條第（二）的規(guī)定，100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn),母公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實(shí)收資本（包括資本公積，下同）處理，子公司按接受投資處理?；谝陨隙愂照叩囊?guī)定，A公司的賬務(wù)處理如下： 借：資本公積/實(shí)收資本（賬面凈值） 貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地（土地的賬面凈值） 根據(jù)會(huì)計(jì)核算可以發(fā)現(xiàn)，A公司按原賬面價(jià)值劃轉(zhuǎn)，無(wú)增值，因此，無(wú)需繳納增值稅、土地增值稅。 ③印花稅的處理 A公司是將其名下的土地資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)B公司名下的行為，按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。 120×52×0.05%=3.12（萬(wàn)元） （2）B公司需繳納的稅收成本 ①契稅的處理 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）第六條第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！被诖艘?guī)定，B公司接受A公司劃轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)，不需繳納契稅。 ②印花稅的處理 A公司是將其名下的土地資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)B公司名下的行為，按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。B公司繳納印花稅為:120×52×0.05%=3.12（萬(wàn)元） 第一種方案下的總稅收成本為：6.24萬(wàn)元。 第二種合同簽訂方法（投資擴(kuò)股方式）的涉稅成本分析如下： （1）A公司需繳納的稅收成本 ①增值稅的處理 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條：銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。第十一條：有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條：適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)上述規(guī)定可以得出，企業(yè)將無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股換取被投資企業(yè)股權(quán)的行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，且被投資企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)包括“接受投資入股”形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。這就意味著企業(yè)以土地等無(wú)形資產(chǎn)和房屋等不動(dòng)產(chǎn)投資應(yīng)作為銷售繳納增值稅，并可計(jì)算銷項(xiàng)稅額、開(kāi)具增值稅專用發(fā)票給被投資企業(yè)作為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑據(jù)。因此以非貨幣性資產(chǎn)投資要視同銷售繳納增值稅。 《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅[2016]47號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。”基于此規(guī)定，A公司以白湖片區(qū)D8地塊增資擴(kuò)股到B公司，需繳納增值稅(140-120）×52÷（1%2B5%）×5%=49.5（萬(wàn)元） ②印花稅的處理 按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。 140×52×0.05%=3.64（萬(wàn)元） ③土地增值稅的處理 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地及其地上建筑物的行為，是土地增值稅的納稅義務(wù)人?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！薄敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]5)第四條規(guī)定:“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！钡谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！币虼耍景咐械姆康禺a(chǎn)A公司需繳納土地增值稅： 土地增值稅=【140×52÷（1%2B5%） -（120×52÷（1%2B5%） %2B3.64）】×30%=296.05萬(wàn)元 ④企業(yè)所得稅 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2014】116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得?！被诖艘?guī)定，A公司將土地投資擴(kuò)股到B公司名下，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。 【（140-120） ÷（1%2B5%） ×52-（3.64%2B296.05）】×25%=172.7（萬(wàn)元） A公司需繳納稅費(fèi)合計(jì)：3.64%2B296.05 %2B 172.7 =472.39（萬(wàn)元）。 （2）B公司需繳納稅費(fèi) ①契稅的處理 140×52÷（1%2B5%）×3%=208（萬(wàn)元） ②印花稅的處理 按印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬(wàn)分之五稅率繳納印花稅。 140×52×0.05%=3.64（萬(wàn)元） B公司需繳納稅費(fèi)合計(jì)： 208%2B3.64=211.04（萬(wàn)元) 第二種方案下，雙方繳納稅費(fèi)合計(jì)：472.39%2B211.04=684.03(萬(wàn)元). 但是，房地產(chǎn)企業(yè)B公司取得該土地的入賬成本比第一方案的土地入賬成本多52畝×（140-120） ÷（1%2B5%）=990.5（萬(wàn)元），考慮到加計(jì)扣除30%，第二種方案下的開(kāi)發(fā)成本（土地成本加上加計(jì)扣除成本）比第一種方案下多990.5×（1%2B30%)=1020.2(萬(wàn)元)。B公司未來(lái)計(jì)算土地增值稅時(shí)，增值額少1020.2萬(wàn)元，按照最低一檔稅率30%計(jì)算，至少可以少繳納土地增值稅306.1萬(wàn)元（ 1020.2×30%）和少繳納企業(yè)所得稅178.53萬(wàn)元[（ 1020.2-306.1 ）×25%]?；谝陨戏治?，選擇第二種方案的綜合稅收成本為199.4萬(wàn)元（684.03-306.1 - 178.53 ）。 3、分析結(jié)論 通過(guò)以上涉稅成本分析，土地劃轉(zhuǎn)方案雙方需繳納的稅費(fèi)比投資方案節(jié)約稅款為193.16萬(wàn)元（ 199.4萬(wàn)元-6.24）。因此，簽訂第一種合同更節(jié)稅。

同學(xué)你好 有發(fā)票就沒(méi)事的

那就分開(kāi)吧，一個(gè)開(kāi)房款，一個(gè)開(kāi)裝修費(fèi)