未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地是否征收契稅

國稅函[2007]645號規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

國稅函[2007]645號國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)

據(jù)我國稅法，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等。一些單位和個人為了逃避上述稅款，在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地時往往會采取隱形的方式，不辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，或者對未取得土地使用權(quán)屬證書的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押或置換。針對此種情況，國家稅務(wù)總局于近日出臺了國稅函[2007]645號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》。

文件規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。正確理解該文件的精神，筆者以為需要準(zhǔn)確把握以下幾個問題：

該文件是國家進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場稅收征管的重大舉措之一。

近年來，國家稅務(wù)總局針對土地市場的稅收征管出臺或修訂了若干法規(guī)。2006年12月國務(wù)院頒布了第483號令，從2007年1月1日起施行修訂后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，提高了土地使用稅稅額幅度，并將外資企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍；2006年12月又出臺了國稅發(fā)[2006]187號文《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理；

2006年11月頒布的財稅[2006]162號文《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》，首次明確土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，而在此之前根據(jù)已經(jīng)執(zhí)行了十多年的國稅發(fā)[1991]第155號《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。土地使用稅方面，財稅[2006]56號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》就曾規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在國稅函[2007]645號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》頒布之前，國稅函〔2007〕629號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》還規(guī)定，取消《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》第四條和第六條，即取消涉及基建項目以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定。

因此，我們可以認(rèn)為，國稅函[2007]645號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》，是國家為促進(jìn)合理開發(fā)利用土地，運用稅收杠桿加強(qiáng)和規(guī)范土地市場管理的一系列重大宏觀調(diào)控政策之一，也是國家繼規(guī)范土地增值稅清算、修訂土地使用稅條例后，將加強(qiáng)土地市場稅收管理的著力點由使用環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向了土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。

未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地是否征收契稅如上所述，眾多的政策文件，彼此間還有各類關(guān)聯(lián)，如何解讀，如何記憶，如何用于工作這些都需要時間精力，來會計學(xué)堂，這些都會省力許多。