房地產(chǎn)公司售后回租的稅收籌劃

(一)房地產(chǎn)企業(yè)在出售和承租時的納稅籌劃

雖然國家稅務(wù)總局規(guī)定了，售后回租業(yè)務(wù)中對于承租方來說，銷售收入不確認(rèn)銷售，而且不屬于營業(yè)稅和增值稅的征收范圍。但是，有一個前提條件，就是：必須將資產(chǎn)出售給具有從事融資租賃業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)。否則的話不符合融資性售后回租的政策規(guī)定，無法按照上述的稅務(wù)處理方式進(jìn)行處理。從這個角度來看，房地產(chǎn)進(jìn)行售后回租業(yè)務(wù)的時候，必須選擇具有相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)。除了對企業(yè)的資質(zhì)有要求之外，對于業(yè)務(wù)中涉及到的資產(chǎn)，也有相關(guān)的規(guī)定，即出售和回租的資產(chǎn)不能是一般的貨物，必須是固定資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)。對于這一條件，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是滿足的，所以對于這一點(diǎn)，不需要特別的籌劃。但是需要注意的是，要梳理好出售和回租的先后順序，必須是先將資產(chǎn)出售，然后再回租資產(chǎn)。如果是先租賃再出售，或者出售后但沒有簽訂回租合同，不滿足售后回租的條件。同時，房地產(chǎn)企業(yè)出售和回租的房產(chǎn)，必須是同一標(biāo)的物，即使是回租的房產(chǎn)和出售的房產(chǎn)在價值、規(guī)格等方面都相同，也是不行的。由于必須是融資性質(zhì)的，所以房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注意的是，在該項業(yè)務(wù)中出售資產(chǎn)的過程，必須要以資產(chǎn)的公允價值為交易基礎(chǔ)，否則的話可能會被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或逃稅漏稅，而不符合相關(guān)政策規(guī)定，而被要求補(bǔ)繳增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
　　

(二)房地產(chǎn)企業(yè)作為轉(zhuǎn)租人時的納稅籌劃

雖然房地產(chǎn)企業(yè)在出售房產(chǎn)和回租的時候，如果滿足融資性售后回租的相關(guān)政策規(guī)定，可以享受免稅的規(guī)定。但是在獲取房產(chǎn)的使用權(quán)之后，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租的話，獲得租金收入仍然需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定，以服務(wù)業(yè)繳納營業(yè)稅以及相關(guān)規(guī)定，并將租金的全額作為計稅依據(jù)，按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。比如房地產(chǎn)企業(yè)直接和商戶簽訂租賃合同，商戶每年需交租金500萬，同時需要支付給購房者租金400萬。如此的話，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納營業(yè)稅500*5%=25萬，同時需要交納相關(guān)稅費(fèi)：25*(3%+7%)=2.5萬。而如果房地產(chǎn)企業(yè)成立物業(yè)公司，分別與購房者和經(jīng)商戶簽訂回購合同以及物業(yè)管理合同，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取的水、電、燃?xì)庖约白饨鸬?，可以從營業(yè)額中扣除，從而降低整體稅負(fù)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立物業(yè)公司，只和購房者簽訂房屋買賣合同，而有物業(yè)公司與購房者簽訂委托代理租賃合同，同時與經(jīng)商戶簽訂物業(yè)管理合同，并在合同中明確規(guī)定將物業(yè)公司收取的租金轉(zhuǎn)交給購房者。

如果采用成立開發(fā)公司的籌劃方案，房地產(chǎn)企業(yè)只需要就支付給購房者的租金納稅，兩者之間的差額作為代收代付項目而免稅。此時物業(yè)公司需繳納營業(yè)稅及其附加為：400*5%(1+7%+3%)=22萬，減輕稅負(fù)5.5萬。利用這種方法，需要注意以下幾點(diǎn)：

一是物業(yè)公司代收代付的數(shù)額一定要相等，這是允許抵減營業(yè)額的重要前提，否則的話不符合代收代付的性質(zhì)。由于物業(yè)公司收取的綜合費(fèi)用，應(yīng)該在物業(yè)管理合同中，將代收的租金以及金額單獨(dú)注明，并和代付的租金在金額上保持一致，防止稅務(wù)機(jī)關(guān)對代收代付的真實性產(chǎn)生懷疑。

二是保證減除的項目必須要有合法票據(jù)。購房者可以直接對經(jīng)商戶開具發(fā)票或者申請稅務(wù)機(jī)關(guān)代開相關(guān)發(fā)票，而物業(yè)公司在轉(zhuǎn)交經(jīng)商戶上交的租金的時候，將發(fā)票的復(fù)印件作為記賬憑證，以此沖減收入。也可以由物業(yè)公司給商戶開具發(fā)票，全額作為營業(yè)收入，同時將購房者開具給物業(yè)公司的發(fā)票作為抵減項目。但是，兩種方式相比，第一種方式更具有代收代付的性質(zhì)。

三是，對于由房地產(chǎn)企業(yè)控制的物業(yè)公司簽訂租賃合同，是否滿足融資租賃售后回租的條件，目前的稅法沒有明確的說明。所以，在具體操作的時候，需要和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確?；I劃方案的可行性。

房地產(chǎn)公司售后回租如何進(jìn)行會計處理

某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用售后回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元(購房者需一次付清)，回租的年租金為8萬元，租金由房地產(chǎn)開發(fā)公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年后購房者可根據(jù)市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產(chǎn)開發(fā)公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

二是，付款時買賣合同生效，三年后購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年后購房者買房，對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說售后回租實際上是一種預(yù)收購房款的行為，只是這一預(yù)收的款項是有代價的，即要支付資金占用費(fèi)——租金8萬元;如果三年后購房者不買房，售后回租可以說是一種資金借貸行為，相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)公司先向購房者借了100萬，三年后歸還，在三年間每月支付資金占用費(fèi)8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年后購房者買房還是不買房，房地產(chǎn)開發(fā)公司向購房者收取的100萬元都是一種負(fù)債融資，支付給購房者的租金是資金占用費(fèi)，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產(chǎn)權(quán)還是房地產(chǎn)開發(fā)公司自己的。這種情況的賬務(wù)處理如下(各金額略去)：

1. 收到購房者的100萬元時(注意根據(jù)規(guī)定要預(yù)繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，處理過程略去)

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

同時，

借：出租開發(fā)產(chǎn)品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

提取5%的營業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)略去)、12%的房產(chǎn)稅

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅

3.期末計提出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)攤銷的金額

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品(按規(guī)定使用年限計算出的攤銷額)

4.付給購房者租金時

借：財務(wù)費(fèi)用

貸：銀行存款(或現(xiàn)金)

5.三年后購房者選擇購房時

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

(注意計提營業(yè)稅，前期預(yù)繳部分要沖銷，處理過程略去)

同時，

借：主營業(yè)務(wù)成本(按攤余價值結(jié)轉(zhuǎn))

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品

6.三年后購房者選擇退房時

借：預(yù)收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售后回租。由于購房者支付100萬元的時候已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)公司通過向購房者返租才取得房產(chǎn)的收益權(quán)，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經(jīng)營行為。這種情況的賬務(wù)處理如下(各金額略去)：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

(注意要計提營業(yè)稅，處理過程略去)

同時，

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

提取5%的營業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)略去)

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

3.付給購房者租金時

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：銀行存款(或現(xiàn)金)

注意，第一種情況下的房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給購房者的租金(實際上是資金使用費(fèi))，必須取得購房者出具的正規(guī)發(fā)票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協(xié)議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)得的手續(xù)費(fèi)，這樣房地產(chǎn)開發(fā)公司只需就手續(xù)費(fèi)部分繳納營業(yè)稅即可。

房地產(chǎn)公司售后回租的稅收籌劃由會計學(xué)堂整理，稅收籌劃要解釋起來還是簡單的，但是實際操作中有些問題足夠復(fù)雜，需要經(jīng)驗才能做到合理，本文僅做參考。