營(yíng)改增后如何預(yù)繳土地增值稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”預(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過(guò)除以(1+適用稅率(或征收率))，預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡(jiǎn)潔方便。

然而，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>

營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何繳納?

1、收入是否包含增值稅?

財(cái)稅(2016)43號(hào)規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

稅總函(2016)309號(hào)規(guī)定，納稅人預(yù)繳土地增值稅，以及進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷(xiāo)售收入，均為不含增值稅收入。

結(jié)論：土地增值稅無(wú)論預(yù)繳還是清算，計(jì)稅依據(jù)均不包含增值稅。

2、土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目是否包含增值稅?

財(cái)稅(2016)43號(hào)規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的;不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

稅總函(2016)309號(hào)規(guī)定，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照納稅人實(shí)際支付的土地出讓金及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用填寫(xiě);其他扣除項(xiàng)目按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的具體數(shù)額填寫(xiě)。

結(jié)論：進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，包含在開(kāi)發(fā)成本中的，可作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，如作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣的，不再作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。

3、與轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包含增值稅嗎?

稅總函(2016)309號(hào)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在土地增值稅清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的稅金數(shù)額(不包含增值稅)填寫(xiě)。

4、土地增值稅預(yù)征率

營(yíng)改增后，在稅務(wù)總局未作進(jìn)一步明確前，土地增值稅預(yù)征率按照各地稅務(wù)局原規(guī)定執(zhí)行。

5、土地增值稅清算方法

營(yíng)改增后，在稅務(wù)總局未作進(jìn)一步明確前，土地增值稅清算方法未發(fā)生變化，仍按照各地稅務(wù)局原規(guī)定執(zhí)行。

營(yíng)改增后如何預(yù)繳土地增值稅由會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，我們需要對(duì)一些不那么容易理清的問(wèn)題作深入的解讀，拿出一個(gè)客觀(guān)的可以實(shí)際使用的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)需要我們花時(shí)間理解。