怎么計算土地出讓契稅?

答:不同方式取得的土地使用權(quán),其契稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)分不同情況處理.

(一)國有土地使用權(quán)出讓

財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅[2004]134號)進一步明確了不同情況國有土地使用權(quán)出讓的契稅計稅價格問題.

1、以協(xié)議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格.成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、征地管理費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益.

2、以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,"一般"應(yīng)確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi).

(二)國有、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

契稅計稅依據(jù)為合同確定的成交價格以及由承受方實際支付的超出合同的全部價款,包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益.

1、通常情況的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅價格.實際工作中按照合同成交價、評估價、土地剩余使用年限的攤余基準地價孰高原則確定.

2、拍賣價格明顯偏低的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的計稅價格.如法院拍賣債務(wù)人的土地使用權(quán)以及銀行處理到期債權(quán)抵押的土地使用權(quán)等情況,由征收機關(guān)采用正常的市場價格、評估價格、土地剩余使用年限的攤余基準地價核定征收.

3、沒有成交價格或成交價格明顯偏低而又沒有評估價格的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,其計稅價格應(yīng)按不低于土地剩余使用年限的攤余基準地價計稅.

(三)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)又改為出讓的計稅依據(jù)

先以劃撥方式取得土地使用權(quán),后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的,應(yīng)依法繳納契稅,其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用,也就是本次辦理土地使用權(quán)手續(xù),應(yīng)向國土資源部門所交納的所有費用之和.其他出讓費用包括土地管理費、土地登記費等.

(四)以其他方式承受土地使用權(quán)

1、土地使用權(quán)交換.契稅計稅價格為所交換的土地使用權(quán)價格的差額,由多交付貨幣、實物或者無形資產(chǎn)、其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅.當然也適用成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的,由征收機關(guān)采用評估價格、基準地價或者正常的市場價格核定征收的規(guī)定.

2、土地使用權(quán)贈與和視同土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情形.《中華人民共和國契稅暫行條例細則》規(guī)定,以土地權(quán)屬作價投資、入股;以土地權(quán)屬抵債;以獲獎方式承受土地權(quán)屬;以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬視同土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移,應(yīng)按照規(guī)定依法繳納契稅.征收機關(guān)采用查賬征收征收,或者采用合同價格,或參照土地使用權(quán)出售的市場價格、評估價格或基準地價、土地剩余使用年限的攤余基準地價等方式確定契稅計稅價格核定征收.

關(guān)于土地契稅怎么入賬?

根據(jù)稅法的規(guī)定,契稅是對承受在中華人民共和國境內(nèi)的土地、房屋權(quán)屬的單位和個人征收的一種稅.該稅種以買方為納稅義務(wù)人.《企業(yè)會計準則--會計科目和主要賬務(wù)處理》"稅金及附加"第一條規(guī)定:房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在"管理費用"科目核算.

契稅對應(yīng)的賬務(wù)處理如下:

借:固定資產(chǎn)

在建工程

無形資產(chǎn)等科目.

貸:銀行存款 等科目

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