房企的土地成本有哪些分攤方法?

分攤方法1：占地面積法

占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。即按照房地產(chǎn)土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配;分期開發(fā)的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

分期開發(fā)，可以按占地面積分攤。對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉讓建筑物占地面積÷可轉讓建筑物占地總面積×土地總成本

(二)對于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應當首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應分攤的土地成本)

分攤方法2：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1,住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2.非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。

房企的土地成本有哪些分攤方法?由會計學堂整理，有關企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度，這些內容，大家可以參考一下，有的是依照招拍掛制度前后的所取得土地來分類。