房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回購房產(chǎn)的稅務處理

稅務處理應將售后回購視同銷售和采購兩個環(huán)節(jié)進行處理。

“售后回購”中的“售”在會計上并不確認收入。但在稅收上是作為計稅收入的，不但計算營業(yè)稅，還要計算企業(yè)所得稅。

因為“售后回購”的對象是不動產(chǎn)，要按銷售不動產(chǎn)5%的稅率交納營業(yè)稅。(為簡化計算，不予考慮營業(yè)稅以外的土地增值稅，城建稅及教育費附加等稅費)。

在應稅收入的確認上，稅法更側重于以交易的法律形式作為判斷標準。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間,為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，國稅發(fā)(1994)159號規(guī)定銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

因此，對于將發(fā)票開出，房屋所有權已轉(zhuǎn)移，可以說取得了營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)。

所以確定了營業(yè)稅的納稅義務的發(fā)生。在所得稅處理上，要將視同銷售的收入扣除成本及稅金后，作為應納稅所得額。這里有一點要說明，會計上在計算銷售環(huán)節(jié)的稅金是計入“待轉(zhuǎn)庫存商品差價”科目借方的，是不影響當期的會計利潤的。但在所得稅計算中要作為“稅金及附加”項目扣除。

企業(yè)所得稅看作是賣出和買進兩個過程，所以應當進行納稅調(diào)整，銷售時，應當就收入和成本的差額即最初的約定的待轉(zhuǎn)商品差價進行納稅調(diào)增，回購價與現(xiàn)售價之間的差額在回購期間攤銷的財務費用不得在攤銷期間進行扣除，需要納稅調(diào)增：稅法相應的認為購進商品的價值為現(xiàn)售價，稅法認定的購進商品價值大于會計購進后的帳面價值。

根據(jù)財稅[2003]16號文件規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。如果再次將其售出應按差額計算營業(yè)稅，要注意這時減去不動產(chǎn)的原價是計稅成本而不是會計成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回購房產(chǎn)的稅務處理為會計學堂整理，有人是這樣認為的，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)回購有些稅務風險，這風險從何而來呢，大家可以思考一下。