房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售后回租業(yè)務(wù)如何處理

以案例分析：

我公司所屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一物流園區(qū)，將商鋪出售給個(gè)人。為了盡快啟動(dòng)該物流園區(qū)，又采取了回租再出租的辦法，即由房地產(chǎn)公司的物業(yè)管理公司向購(gòu)買商鋪者以每年按照出售價(jià)的7%返還的辦法回租回來(lái)，再出租給別人的辦法（租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上述7%部分）進(jìn)行操作，請(qǐng)問(wèn)涉及的稅務(wù)事項(xiàng)如何處理？以房地產(chǎn)公司或物業(yè)管理公司針對(duì)上述事項(xiàng)簽訂合同時(shí)有無(wú)不同？

房地產(chǎn)公司將房子買出后，如果該公司與房主簽訂租賃合同，這種行為符合依售后租回，其涉稅可依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]603號(hào)）規(guī)定處理；如果由所屬的物業(yè)公司向房主簽訂租賃合同，不屬于售后租回。

根據(jù)貴公司反映的問(wèn)題，我們理解為物業(yè)公司將該房出租所取得的租金，作為應(yīng)稅收入，計(jì)算繳納相關(guān)稅金；支付給房主7%部分作為當(dāng)期費(fèi)用。支付時(shí)根據(jù)規(guī)定需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。但物業(yè)公司取得租金收入的計(jì)稅價(jià)格因低于支付房主7%，如被稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)不符合常規(guī)，將會(huì)核定計(jì)稅價(jià)格。

“售后回租”銷售模式下的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1、將不動(dòng)產(chǎn)“售后回租”與動(dòng)產(chǎn)“融資租賃”混為一談，引發(fā)濫用稅收政策的涉稅風(fēng)險(xiǎn)?！笆酆蠡刈狻奔婢咪N售和融資兩方面特點(diǎn)，是現(xiàn)代企業(yè)融資新型方法之一。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，售后回租業(yè)務(wù)分為兩類，一類是融資性售后回租，另一類是一般性售后回租。商業(yè)地產(chǎn)促銷模式下的“售后回租”是將房產(chǎn)先出售并辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)簽訂租賃協(xié)議，此應(yīng)屬于一般性售后回租，故不能適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告［2010］第13號(hào)）中關(guān)于不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。因此，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時(shí)，如果不能準(zhǔn)確界定政策文件適用范疇，極易造成因?yàn)E用稅收政策而引發(fā)相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的情況。

2、偷稅、漏稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在處理“售后回租”業(yè)務(wù)時(shí)，涉及向購(gòu)房者收取購(gòu)房款和支付租金兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。在實(shí)務(wù)處理中有不少企業(yè)為簡(jiǎn)便處理和促進(jìn)銷售，將兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合二為一，即用租金抵沖相應(yīng)的購(gòu)房款或首付款。殊不知此舉隱藏著巨大的偷稅、漏稅風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)形之中既降低了銷售環(huán)節(jié)的計(jì)稅基礎(chǔ)，又降低了未來(lái)租賃環(huán)節(jié)的計(jì)稅基礎(chǔ)。對(duì)于這種情況，稅法明確規(guī)定，應(yīng)將此類售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，分別進(jìn)行稅務(wù)處理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售后回租業(yè)務(wù)如何處理的有關(guān)內(nèi)容如上，有句話說(shuō)的好，叫做具體問(wèn)題具體分析，所以只有找準(zhǔn)的問(wèn)題的關(guān)鍵所在，你才能找到解決問(wèn)題的方法，本文僅作參考。