房地產(chǎn)業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算

為加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，今年國家稅務(wù)總局先后下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）和《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）。對房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算分別提出了要求，盡管這兩個稅種都是以所得額為計稅依據(jù)，但二者仍存在明顯差異。

差異一：匯（清）算時間不同房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收，實行年中預(yù)繳、年終匯算清繳的方式，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應(yīng)納稅所得額征稅。而土地增值稅清算則采取項目清算，只有項目到達(dá)清算條件才清算，按收入減扣除項目后的增值額征稅。一般是在開發(fā)項目完工且銷售達(dá)到一定比例后進(jìn)行清算，項目開發(fā)銷售時間長，則清算時間跨度長。項目開發(fā)銷售時間短，則清算時間跨度短。

國稅發(fā)[2009]91號文件第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條又規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

差異二：成本項目計算不同在計算開發(fā)產(chǎn)品的單位成本時，企業(yè)所得稅匯算要求按6項原則細(xì)分核算成本項目。國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)，而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。

而土地增值稅在清算時，只要求按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅兩個項目分開清算。國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好企業(yè)所得稅匯算清繳工作

基本政策

要想做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳工作，就要先對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)深刻的了解。

那就讓我們先來看一看，總局關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)布的文件都有哪些。

「天職觀點」房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好企業(yè)所得稅匯算清繳工作

業(yè)務(wù)實例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照登記的成立日期為2015年6月1日，2016年3月1日與國土資源管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，2018年6月份開始預(yù)售。

問題1：在2017年度發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出80萬元，能否作為籌辦期間發(fā)生的費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除？

答：不能。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2012年第15號第五條規(guī)定：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

籌建期是指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）之日的期間。即該房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間為自批準(zhǔn)籌建之日起至2015年6月1日。顯然2017年度不屬于企業(yè)的籌建期間，不能適用2012年15號公告關(guān)于招待費(fèi)扣除的規(guī)定。

房地產(chǎn)業(yè)所得稅匯算與土地增值稅清算的解答如上，二者由差異，這也是本文的重點和核心，但學(xué)習(xí)本文不只是為了解決這一個疑問，其實只要你清楚二者匯算和清算過程，這是能分析出來的。