土地投資入股如何繳稅?

投資方以土地投資入股,應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn),應(yīng)繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅.

被投資方取得土地使用權(quán),應(yīng)繳納契稅、印花稅.

所涉及的稅種:

(一)增值稅

1、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),差額簡(jiǎn)易計(jì)稅

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕47號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》第二條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅.

2、轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán),全額一般計(jì)稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán)該如何交稅?有人提出是否能減去土地使用權(quán)原價(jià)?我們的分析如下:

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件2,第10條規(guī)定:"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額".從文件中可見,能減去土地使用權(quán)原價(jià)的情形只針對(duì)"自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目".

而根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》第二條規(guī)定:"自行開發(fā),是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)."

顯然,財(cái)稅〔2016〕36號(hào)中規(guī)定能減去土地使用權(quán)原價(jià)的情形不包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán).

另外,財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中規(guī)定的簡(jiǎn)易計(jì)稅情形也未包括轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán).

因此,一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的土地使用權(quán),應(yīng)全額一般計(jì)稅.

(二)土地增值稅

根據(jù)財(cái)稅〔2018〕57號(hào)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》第四條規(guī)定:"單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅."同時(shí)第五條規(guī)定"上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形."

因此,投資方與被投資方均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),則不征土地增值稅;投資方或被投資方有一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)繳納土地增值稅.

(三)企業(yè)所得稅

根據(jù)財(cái)稅〔2014〕116號(hào)《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》第一條規(guī)定"居民企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,可在不超過(guò)5年期限內(nèi),分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額,按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅.企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資,應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí),確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)."

因此,以土地投資入股,投資方可以將土地轉(zhuǎn)讓所得稅按不超過(guò)5年均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額.

(四)印花稅

投資方按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅,適用稅率為0.05%.

上文關(guān)于土地投資入股如何繳稅的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的解答,主要需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅以及印花稅.相關(guān)的政策規(guī)定,文章已經(jīng)進(jìn)行了列舉.感謝您的閱讀.