預(yù)收房款不征稅如何申報

預(yù)收房款與增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待納稅義務(wù)發(fā)生時，再計算應(yīng)納稅款，并可扣除已預(yù)繳的增值稅稅款。

1.預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳增值稅的計算。一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率繳納增值稅，應(yīng)預(yù)繳的稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%；適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)交稅款。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。

2.定金、誠意金、認籌金和訂金的增值稅預(yù)繳。定金屬于預(yù)收款，所以，收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報增值稅。部分稅務(wù)機關(guān)對誠意金等有更加細致的規(guī)定。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收入的款項不同時符合下列條件的，均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅；1、收取的款項不超過5萬元（含5萬元）；2、收取的款項從收取之日起3個月內(nèi)退還給購房人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅？以及預(yù)收款的時間確定問題？各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行政策不一致，具體執(zhí)行需要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)。

3.預(yù)收房款與開票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第23號）附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調(diào)整，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形，下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”使用未發(fā)生銷售行為的不征稅項目編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填不征稅，不得開具增值稅專用發(fā)票。

4.增值稅預(yù)繳的地點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

5.預(yù)繳增值稅是否抵減應(yīng)納增值稅。一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十四條規(guī)定：“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！钡谑鍡l規(guī)定：“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！痹鲋刀愂且约{稅人為納稅主體進行稅款抵扣、應(yīng)納稅額計算的，既然是減除預(yù)繳稅額就應(yīng)當(dāng)允許全部減除。應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款。文件沒有規(guī)定預(yù)繳的稅款要區(qū)分一般計稅項目和簡易計稅項目進行抵減，并且從增值稅申報表的填報上，不論是一般計稅方法預(yù)繳增值稅，還是簡易計稅方法預(yù)繳的增值稅，均在《增值稅納稅申報表附列資料四》第四行“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”填報，預(yù)繳的稅款統(tǒng)一帶入主表的27行。因此，當(dāng)期預(yù)繳的稅款可以抵減當(dāng)期及以后各期的應(yīng)納增值稅稅款，包括一般計稅和簡易計稅應(yīng)納稅額。

預(yù)付卡銷售和充值

該項主要是為了解決預(yù)付卡環(huán)節(jié)開具發(fā)票不征稅的要求。

納稅人在銷售預(yù)付卡時收取資金，此時未發(fā)生增值稅行為，但是如果開具了發(fā)票，則根據(jù)財稅〔2016〕36號文規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間為：先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天，達到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，應(yīng)申報繳納增值稅。53號公告之前，基本上在預(yù)付卡環(huán)節(jié)需要預(yù)征增值稅，但隨之而來的很多問題，確定稅率難，重復(fù)開票問題，納稅人前期稅負較重等等。尤其是營改增后以服務(wù)業(yè)為主的納稅人，如果其基本稅率為6%，很少有銷售貨物業(yè)務(wù)，在銷售預(yù)付卡環(huán)節(jié)即計征17%的最高稅率，稅負太重，也很難操作。

53號公告增加了該分類編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，在銷售預(yù)付卡環(huán)節(jié)開具發(fā)票，但不需計征增值稅，從根本上解決了銷售預(yù)付款環(huán)節(jié)增值稅納稅義務(wù)時間與開票的矛盾。

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款

該項主要是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款的開票與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的矛盾。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款，未達到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，只是需要按照3%預(yù)繳增值稅。但如果對預(yù)收房款開具了發(fā)票，則根據(jù)增值稅文件規(guī)定，“先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天”判定為達到了增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，需要納稅申報。53號公告發(fā)布之前，各地方政策也對此有不同的規(guī)定，比如零稅率，不申報，不開票等等。53號公告對此采取了增加“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”開票編碼的方式，即滿足購房者取得發(fā)票辦理手續(xù)的要求，又不需在開票環(huán)節(jié)申報納稅。

小編認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收房款開具發(fā)票，只是為了提供收款憑據(jù)或者方便購房者辦理各種手續(xù)，我們可將其認為是類似于營改增前開具的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用收據(jù)。因此，在完成房地產(chǎn)項目銷售后，開具正式全額的發(fā)票時，可不必沖銷原已開具的編碼為“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”的預(yù)收房款的發(fā)票。

預(yù)收房款不征稅如何申報、預(yù)付卡銷售和充值、 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款等問題會計學(xué)堂小編就為大家整理到這里，營改增前計征營業(yè)稅，營改增后開具發(fā)票時，選擇6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下的603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”，不需計征增值稅。