房地產(chǎn)租賃收入如何計(jì)算增值稅？

為配合新政的執(zhí)行，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))中，明確規(guī)定"房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。"在計(jì)征房產(chǎn)稅等稅種時(shí)，"稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。"同時(shí)，對(duì)于享受減征、免征增值稅優(yōu)惠的納稅人，還專門規(guī)定"免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。"因此，2016年5月1日后，納稅人從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，其計(jì)稅依據(jù)不含增值稅。

出租房產(chǎn)增值稅計(jì)稅方法有幾種?如何確定?

"營(yíng)改增"后要想確定從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，必須先要弄清楚增值稅如何計(jì)算。當(dāng)前，納稅人出租房產(chǎn)一般存在三種情形：一是單位和個(gè)體工商戶出租2016年4月30日以前取得的房產(chǎn)，二是單位和個(gè)體工商戶出租2016年5月1日以后取得的房產(chǎn)，三是其他個(gè)人出租房產(chǎn)(住房、其他房產(chǎn))。增值稅計(jì)稅方法也存在兩種方式：一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。按照納稅人增值稅納稅資格的登記種類的不同，其計(jì)稅的方式和依據(jù)也各不相同。詳見下表：

需要注意的是：一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。同時(shí)，對(duì)于一般納稅人存在多套房產(chǎn)出租，可能存在不同房產(chǎn)適用不同增值稅計(jì)稅方法選擇的情形，不僅需要向國(guó)稅機(jī)關(guān)備案，更要向地稅機(jī)關(guān)備案。

一般計(jì)稅方法從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定?

出租房產(chǎn)實(shí)行(或選擇)增值稅一般計(jì)稅方法的，其增值稅應(yīng)納稅額為"當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額"，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。無論納稅人當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅額多少，其從租計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)--"不含增值稅"的租金收入，就是增值稅發(fā)票中列明的"銷售額"，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計(jì)算公式如下：

從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)=全部租金收入/(1+11%)

即使納稅人不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))，增值稅按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的，其從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)仍然是"不含增值稅"的租金收入，在房產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。即：

從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)=全部租金收入/(1+11%)

以上是會(huì)計(jì)學(xué)堂小編為你整理的關(guān)于房地產(chǎn)租賃收入如何計(jì)算增值稅的相關(guān)內(nèi)容，感謝閱讀！如果您還要其他會(huì)計(jì)方面的相關(guān)疑問，歡迎點(diǎn)擊右下角小窗口向我們專業(yè)老師咨詢。