用房地產(chǎn)投資的土地增值稅怎么處理？

《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006 ] 21號）第五條規(guī)定： 對于以土地（房地產(chǎn)）作價人股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事 房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995 ] 48號）第一 條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的，需要繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)投資入股土地增值稅政策變遷

（一）1995-2006.2：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！?/p>

這個期間，所有的以房地產(chǎn)和土地投資入股的行為是不征收土地增值稅的。

（二）2006.3-2014：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21)號規(guī)定對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號免征增值稅的政策。

這個期間，如果是將土地（房地產(chǎn)）投資入股用于非房地產(chǎn)開發(fā)則繼續(xù)免征土地增值稅，如果是土地（房地產(chǎn)）投資入股用于房地產(chǎn)開發(fā)則需要繳納土地增值稅。

（三）2015-2017：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規(guī)定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

財稅〔2015〕5號文件第四條，對于將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)進行投資“暫不征土地增值稅”明確規(guī)定了前提條件，即必須是“在改制重組時”發(fā)生的該行為，對于“改制重組”所包含的情形，土地增值稅的系列稅收政策中均未予以明確過。在日常征管實務(wù)中，全國各地區(qū)對于財稅〔2015〕5號文件第四條的理解各異，即對于單位、個人將國有土地、房屋對外投資設(shè)立新公司的一般性投資行為，有的地區(qū)要征收土地增值稅，有的地區(qū)則按暫不征收土地增值稅處理。

這個期間，如果是土地（房地產(chǎn)）投資入股用于房地產(chǎn)開發(fā)則需要繼續(xù)繳納土地增值稅，改制重組時將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)進行投資“暫不征土地增值稅”

（四）2018—2020：最新文件《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2018]57號）政策規(guī)定單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。該改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

財稅[2018]57號表述較財稅〔2015〕5號更為嚴密規(guī)范，將“國有土地、房屋權(quán)屬”變更表述為：“房地產(chǎn)”。將“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”變更表述為：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。但是本文件對于財稅〔2015〕5號存在的改制重組定義依然沒有給出，對于單位、個人將國有土地、房屋對外投資設(shè)立新公司的一般性投資行為是否屬于改制重組能否享受土地增值稅稅收優(yōu)惠依然沒有明確。

這也就是說，2018年以后的房地產(chǎn)投資入股的土地增值稅政策較2015年基本沒有變化。

用房地產(chǎn)投資的土地增值稅怎么處理？上文小編介紹了這個是需要繳納土地增值稅的，如果是改制重組的就不需要繳納土地增值稅了，更多相關(guān)財務(wù)資訊，敬請關(guān)注會計學(xué)堂的更新！