將房產(chǎn)以股權(quán)形式投資是否繳納土地增值稅

在目前的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓實踐中，開發(fā)商往往從稅務(wù)籌劃的角度考慮，會采用以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得目標(biāo)公司的股權(quán)，間接地使目標(biāo)公司名下如土地使用權(quán)等資產(chǎn)的實際控制權(quán)發(fā)生變化，進而規(guī)避直接進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需繳納土地增值稅的目的。然而，對于這種以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之實的稅務(wù)籌劃方式是否可達(dá)到規(guī)避繳納土地增值稅的目的？

以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，理由如下：

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條已經(jīng)明確規(guī)定土地增值稅是對“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人”征稅。根據(jù)最高法院的裁判觀點，股權(quán)轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，目標(biāo)公司并未發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2、國稅總局曾以三個批復(fù)不屬于稅務(wù)規(guī)章、稅務(wù)規(guī)范性文件，只是針對特定案例，不能廣泛適用于全部納稅人。

國稅總局的三個批復(fù)（國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文），只是針對三個股權(quán)轉(zhuǎn)讓個案作出征收土增稅的回答，這三個文件均為內(nèi)部文件，不屬于稅務(wù)規(guī)章、稅務(wù)規(guī)范性文件，只是針對特定案例。根據(jù)《行政訴訟法》第三十四條 “被告作出的行政行為負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)該提供作出該行政行為的證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件”的規(guī)定，在上述特定案例外，稅務(wù)機關(guān)無權(quán)依據(jù)上述三個批復(fù)來予以征收土地增值稅，因此，上述三個批復(fù)不能廣泛適用于全部納稅人。

3、從實質(zhì)重于形式的角度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并沒有導(dǎo)致稅源流失，未造成國家的利益損失。

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，雖然可以暫時不繳納土地增值稅，減少轉(zhuǎn)讓方的納稅負(fù)擔(dān)，使受讓方納稅人獲得了遞延納稅的好處。但是，股權(quán)溢價的部分將不得計入資產(chǎn)成本，目標(biāo)公司將來出售房地產(chǎn)時將不得不仍以原始的資產(chǎn)成本作為計稅基礎(chǔ)，其土地的增值額將非常巨大，而考慮到土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，增值額超過邊際數(shù)額之后，將適用更高的稅率。因此，土地增值稅一次性繳納比分次繳納稅負(fù)要重得多。因此，該稅收籌劃并未實質(zhì)性減少國家的稅收收入。

土地增值稅清算單位如何確定

一．土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

二．土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

將房產(chǎn)以股權(quán)形式投資是否繳納土地增值稅？我們認(rèn)為以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。以上是我們列舉的3個理由。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學(xué)堂官網(wǎng)，聯(lián)系我們的答疑老師。