房地產(chǎn)企業(yè)營銷設(shè)施的會計處理

一、項目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的財稅處理

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）文件規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

　　所以可以理解，項目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施所發(fā)生的費用可以按照上述規(guī)定歸集入開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本核算。出售時按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。

二、項目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的財稅處理

　　對于項目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施一般不可以直接計入開發(fā)間接費用核算，而是需要根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文件規(guī)定判斷處理。

　　企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

　?。ㄒ唬儆诜菭I利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

　?。ǘ儆跔I利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

在會計處理中對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施一般分為兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。 相應(yīng)地對于配套設(shè)施支出的歸集分為如下三種核算方式：

　　1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。

　　2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。

　　3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，除企業(yè)自用由“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目外，項目完工后由“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目，企業(yè)可以根據(jù)需要進行“開發(fā)產(chǎn)品”科目的項目核算。

三、項目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的財稅處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)除在項目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項目展示區(qū)、接待處、售樓部等營銷設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。

　　對于項目小區(qū)之外的營銷設(shè)施，稅法沒有相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為這些都應(yīng)該屬于項目銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用，無論稅務(wù)處理還是會計處理都應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)費用或銷售費用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計提的折舊可以計入營業(yè)費用或銷售費用處理。

房地產(chǎn)企業(yè)營銷設(shè)施的會計處理應(yīng)該如何做？以上是我們關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)營銷設(shè)施的會計處理的一些介紹，希望這篇文章，可以幫助這些行業(yè)的小伙伴們了解新的會計內(nèi)容。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學(xué)堂官網(wǎng)，聯(lián)系我們的答疑老師。