房地產(chǎn)企業(yè)拆遷安置的會(huì)計(jì)處理怎么做

  因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。

  企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項(xiàng)應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項(xiàng)應(yīng)付款，企業(yè)在搬遷和重建過(guò)程中發(fā)生的損失或費(fèi)用。因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款，機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款;企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款，用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。

  企業(yè)拆遷通常包括政策搬遷和商業(yè)性拆遷兩種形式。搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

  房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房會(huì)計(jì)處理

  一般來(lái)講，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地成本。如果以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。也就是說(shuō)，如果被拆遷戶選擇拆遷還房，要按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的價(jià)格確認(rèn)“開(kāi)發(fā)成本——土地成本”中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。

  1.在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理：

  借：開(kāi)發(fā)成本——土地成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)

  貸：應(yīng)付賬款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)

  借：應(yīng)付賬款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)

  貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——拆遷補(bǔ)償費(fèi)

  2.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：

  借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

  貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

  例如，A房地產(chǎn)公司2009年6月開(kāi)發(fā)某城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目可供銷售建筑面積30000平方米，用于安置回遷戶村民的住宅建筑面積為8000平方米，其中等面積部分6000平方米。該項(xiàng)目于2012年6月完工，除回遷樓外，其余商品房尚未完全銷售完畢。2012年8月與被拆遷戶辦理了交接手續(xù)。該公司同期同類房地產(chǎn)的建造成本為4000元/平方米(含地價(jià)),市場(chǎng)銷售價(jià)格為6000元/平方米。

  營(yíng)業(yè)稅的處理：A房地產(chǎn)公司于2012年8月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，確認(rèn)繳納營(yíng)業(yè)稅。等面積部分營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是2400萬(wàn)元(6000×4000)，繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅2400×5%=120(萬(wàn)元)。超面積部分的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為1200萬(wàn)元(2000×6000)，繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5%=60(萬(wàn)元)。

  企業(yè)所得稅的處理：A房地產(chǎn)公司于2012年8月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷售所得=8000×6000-8000×4000=1600(萬(wàn)元)，繳納企業(yè)所得稅1600×25%=400(萬(wàn)元)。需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳納。

  土地增值稅的處理：與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A房地產(chǎn)公司要預(yù)繳土地增值稅8000×6000×2%=96(萬(wàn)元)。回遷房最后是否做土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況，由于該項(xiàng)目尚未完全銷售完畢，因此，土地增值稅不用必須進(jìn)行清算。

  會(huì)計(jì)處理如下：

  1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售時(shí)的會(huì)計(jì)處理(單位：萬(wàn)元，下同)：

  借：開(kāi)發(fā)成本——土地成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4800

  貸：應(yīng)付賬款——拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4800

  借：應(yīng)付賬款——拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4800

  貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4800。

  2.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票4800萬(wàn)元，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)4800萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：

  借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3200

  貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3200。

  房地產(chǎn)企業(yè)拆遷安置的會(huì)計(jì)處理怎么做?特別提醒拆遷安置費(fèi)用可能是很大一筆支出，如果房地產(chǎn)企業(yè)一次性支付的話容易給賬目帶來(lái)負(fù)擔(dān)，會(huì)計(jì)做賬的時(shí)候應(yīng)該要考慮是否對(duì)這筆費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偅唧w內(nèi)容可以在會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)看到。