房地產開發(fā)企業(yè)成本核算項目及其內容都有哪些

開發(fā)間接費有爭議

一、土地取得成本

土地取得成本,是指為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)而發(fā)生的各項費用,包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等.

在實務中,通?？梢愿鶕芾硪筮M一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費.

1、政府地價及市政配套費:支付的土地出讓金、土地開發(fā)費,向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價等.

2、合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等.

3、紅線外市政設施費:紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費.

4、拆遷補償費:有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等.

二、前期工程費

前期工程費,是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用.

在實務中,通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、"三通一平"費、臨時設施費.

1、勘察設計費

包括勘測丈量費、規(guī)劃設計費、建筑研究用房費、其他.勘測丈量費:包括初勘、詳勘等.主要有:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等.規(guī)劃設計費:規(guī)劃費:方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費.設計費:施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等.其他:可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等.建筑研究用房費:包括材料及施工費.

2、報批報建增容費

報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費.報批報建費:包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等.項目整體性報批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費.增容費:包括水、電、煤氣增容費.

3、"三通一平"費:

三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路,場地平整.臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用.臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用.臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用.場地平整:基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用.

4、臨時設施費

臨時設施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋.臨時圍墻:包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用.臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用.臨時場地占用費:含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費.臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用.

三、建安工程費

建筑安裝工程費,是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等.

1、建筑工程費

建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用.主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費.基礎造價:包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水.結構及粗裝修造價:主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層,原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓).門窗工程:主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用.公共部位精裝修費:主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用.戶內精裝修費:主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用.

2、安裝工程費

安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費.室內水暖氣電管線設備費主要包括:室內給排水系統(tǒng)費(自來水、排水、直飲水、熱水);室內采暖系統(tǒng)費(地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片);室內燃氣系統(tǒng)費;室內電氣工程費:包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋.室內設備及其安裝費:通風空調系統(tǒng)費:包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用;電梯及其安裝費;發(fā)電機及其安裝費:包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費;消防系統(tǒng)費:包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;人防設備及安裝費:包括密閉門、氣體過濾裝置等.弱電系統(tǒng)費:居家防盜系統(tǒng)費用:包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;對講系統(tǒng)費用:包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用;三表遠傳系統(tǒng)費用:包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用;有線電視費用:包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用;電話系統(tǒng)費用:包括主體內外布線及終端插座費用;寬帶網:包括主體內外布線及終端插座費用等.

四、基礎設施費

基礎設施建設費,是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等.

主要包括:室外給排水系統(tǒng)費、室外采暖系統(tǒng)費、室外燃氣系統(tǒng)費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統(tǒng)費、園林環(huán)境工程費、環(huán)境衛(wèi)生費.

1、室外給排水系統(tǒng)費

室外給水系統(tǒng)費:主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用;雨污水系統(tǒng)費用.

2、室外采暖系統(tǒng)費:主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用.

3、室外燃氣系統(tǒng)費:主要包括管道系統(tǒng)、調壓站

4、室外電氣及高低壓設備費

高低壓配電設備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用;室外強電管道及電纜敷設:室外強電總平線路部分費用;室外弱電管道埋設:包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用.

5、室外智能化系統(tǒng)費

停車管理系統(tǒng)費用:包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用;小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用;周界紅外防越系統(tǒng)費用:紅外對掃等;小區(qū)門禁系統(tǒng)費用;電子巡更系統(tǒng)費用;電子公告屏費用等.

6、園林環(huán)境工程費

園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價,主要包括綠化建設費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施.綠化建設費:包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出;建筑小品:雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;道路、廣場建造費:道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等;圍墻建造費:包括永久性圍墻、圍欄及大門;室外照明:室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;室外背景音樂;室外零星設施:兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等.

五、配套設施費

公共配套設施費,是指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設施費用等.

配套設施費指房屋開發(fā)過程中,根據有關法規(guī),產權及收益權不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出.主要包括以下幾類:

1、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等;

2、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;

3、開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發(fā)生的沒有投資來源的費用;

4、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目.如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算.

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算,如:游泳池:土建、設備、設施;業(yè)主會所:設計、裝修費、資產購置、單體會所結構;幼兒園:建造成本及配套資產購置;學校:建造成本及配套資產購置;球場;設備用房:配電房、水泵房土建及裝修費;車站建造費:土建、設備、各項設施.

六、開發(fā)間接費

開發(fā)間接費,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等.為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本.

在實務中,通?？梢愿鶕芾硪筮M一步分為工程管理費、項目營銷設施建造費、物業(yè)管理完善費.

1、工程管理費

主要包括工程監(jiān)理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費.工程監(jiān)理費:支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用;預結算編審費:支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用;行政管理費:直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費;施工合同外獎金:趕工獎、進度獎;工程質量監(jiān)督費:建設主管部門的質監(jiān)費;安全監(jiān)督費:建設主管部門的安監(jiān)費;工程保險費.

2、營銷設施建造費

廣告設施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他.廣告設施及發(fā)布費:車站廣告、路牌廣告;銷售環(huán)境改造費:會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用;售樓處裝修、裝飾費:設計、工程、裝飾等;樣板間:包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費.主體外搭設的樣板間還包括建造費用;主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用,在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄,考核時從總費用中扣除;其他.

3、物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用.

七借款費用

借款費用,是指符合資本化條件的借款費用.資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用,以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額.因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等.

知識擴展

公司的房產如何入賬

公司的房產分是買來的，還是自建的。

1、如果是自建的

 借：在建工程

貸：現(xiàn)金(銀行存款)

完工后 借：固定資產

貸：在建工程

2、如果是直接買的

 借：固定資產

貸：現(xiàn)金(銀行存款)

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