有無產(chǎn)權(quán)影響房產(chǎn)稅計稅原值的確認嗎

A公司2017年6月將擁有的土地使用權(quán)、房屋、地上建筑物、構(gòu)筑物以及地上附著物(2016年4月30日前自建)整體轉(zhuǎn)讓給B公司，評估價為2000萬元，其中：土地評估價500萬元，有產(chǎn)權(quán)證房屋500萬元，無產(chǎn)權(quán)證廠房400萬元，房屋中央空調(diào)100萬元，地上變壓器200萬元，圍墻以及地上附著物300萬元。實際最終成交價為1800萬元。A公司土地面積3000平方米，房屋總建筑面積1800平方米。那么，B公司受讓后應(yīng)如何確認房產(chǎn)稅計稅原值?

會計制度規(guī)定，購入多項沒有單獨標價的資產(chǎn)，應(yīng)當按各項資產(chǎn)的公允價值比例與總交易價格進行分配，分別確定各項資產(chǎn)的入賬價值。因此，B公司確認無形資產(chǎn)(土地)的入賬價值為450萬元(1800×500÷2000)，有產(chǎn)權(quán)證房屋為450萬元(1800×500÷2000)，無產(chǎn)權(quán)證廠房為360萬元(1800×400÷2000)，中央空調(diào)為90萬元(1800×100÷2000)，地上變壓器為180萬元(1800×200÷2000)，圍墻及地上附著物為270萬元(1800×300÷2000)。

《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》(財稅地〔1987〕3號)規(guī)定，獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋明確，房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機、過道、曬臺等。《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)第一條規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

為此，上述項目是否為房產(chǎn)稅的征稅范圍，并非以是否有房屋產(chǎn)權(quán)為依據(jù)。A公司有產(chǎn)權(quán)證的房屋、無產(chǎn)權(quán)證的廠房、房屋中央空調(diào)等均應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，但變壓器、圍墻及地上附著物等不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規(guī)定，對按房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價;宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，即將全部地價計入房產(chǎn)原值。

根據(jù)上述規(guī)定，A公司選擇簡易計征增值稅辦法繳納增值稅，B公司受讓A公司房產(chǎn)應(yīng)確認房產(chǎn)稅計稅原值。其計算方法如下：宗地容積率=1800 ÷3000=0.6>0.5

房產(chǎn)稅計稅原值=1800×(500+500+400+100)÷2000÷(1+5%)+1800×(500+500+400+100)÷2000÷(1+5%)×4%(契稅)=1285.71+51.43=1337.14(萬元)。

如何確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有：

（1）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有從價計征和從租計征兩種。所謂“從價計征”，是指按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納；所謂“從租計征”，是指以房產(chǎn)租金收入計算繳納。

（2）稅率我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率，主要有兩種稅率：一是實行從價計征的，稅率為1.2%；二是實行從租計征的，稅率為12%。

應(yīng)納稅額的計算：

（1）從價計征的計算：

從價計征的計算，是指按照房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余額來計算征收房產(chǎn)稅。其計算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%

（2）從租計征的計算：

從租計征的計算，是指按房產(chǎn)出租的租金收入來計算征收房產(chǎn)稅。其計算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

通過本期的內(nèi)容，你肯定已經(jīng)知道了如何確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，相信你也對有無產(chǎn)權(quán)，影響房產(chǎn)稅計稅原值的確認嗎，有了自己的答案。會計學(xué)堂，你身邊的財會專家。