房地產(chǎn)企業(yè)怎么交增值稅

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對(duì)于這類項(xiàng)目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來(lái)簡(jiǎn)要說(shuō)明會(huì)計(jì)處理的過(guò)程。

例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司--A公司，適用一般計(jì)稅方法。2016年8月份銷售商品房，銷售收入2000萬(wàn)元，收到預(yù)收款1200萬(wàn)，當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，假設(shè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元。

1.收到預(yù)收放款時(shí)：

借：銀行存款 1200萬(wàn)

貸：預(yù)收賬款 1200萬(wàn)

2.2016年9月該公司預(yù)繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬(wàn)元，賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元

貸：銀行存款 32.43萬(wàn)元

3.竣工交房時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收入并補(bǔ)齊房款差額800萬(wàn)元，應(yīng)交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬(wàn)，賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 800萬(wàn)元

預(yù)售賬款 1200萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1801.80萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 198.20萬(wàn)

4.本期允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，相應(yīng)的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬(wàn)元，同時(shí)將預(yù)交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵扣） 39.64萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 39.64萬(wàn)元

借：應(yīng)交增值稅--未交增值稅 32.43萬(wàn)元

貸：應(yīng)交增值稅--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元

5.本月可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元，應(yīng)轉(zhuǎn)出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 138.56萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 138.56萬(wàn)元

6.扣減掉預(yù)交增值稅32.43萬(wàn)元，應(yīng)納稅額=138.56-32.43=106.13萬(wàn)元，最終的會(huì)計(jì)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 106.13萬(wàn)元

貸：銀行存款 106.13萬(wàn)元

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款如何計(jì)提預(yù)繳增值稅？

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

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