土地出讓金返還用于拆遷或安置補償?shù)亩悇仗幚碓趺醋觯?/strong>

答：一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買回遷房

案例1：2017年1月房地產(chǎn)公司通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，房地產(chǎn)公司已繳納10000萬元。協(xié)議約定，土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補助3000萬元，在該項目土地上建設(shè)回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動遷戶。其中受讓建回遷房土地支付土地出讓金900萬元。

1.增值稅的處理

房地產(chǎn)公司收到政府返還的土地出讓金，應作為銷售回遷房的預收款，按規(guī)定應預繳3%的增值稅。

應預繳的增值稅=3000÷（1+11%）×3%=81（萬元）

房地產(chǎn)公司項目完工后房產(chǎn)移交給拆遷戶時，應確認增值稅的納稅義務，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，按11%的稅率計征增值稅。已預繳的增值稅可以抵減。

銷項稅額=3000÷（1+11%）×11%=297.3（萬元）

土地成本可抵減銷項稅額=900÷(1+11%)×11%=89.2（萬元）

依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

2.土地增值稅的處理

房地產(chǎn)公司收到的土地出讓金返還款3000萬元相當于回遷房應確認的土地增值稅收入，房地產(chǎn)公司應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)公司繳納的土地出讓金10000元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

回遷房一般屬于普通住宅，應按普通住宅土地增值稅預征率1.5%預繳土地增值稅。

預繳土地增值稅=（3000-81）×1.5%=43.785（萬元）

土地增值稅清算時，按項目增值率計算應繳的土地增值稅，回遷房的增值率一般低于20%，免征土地增值稅。已預繳的土地增值稅可以抵減項目其他房產(chǎn)應繳的土地增值稅。

3.契稅的處理

房地產(chǎn)公司交納土地出讓金時，應繳納契稅，計稅依據(jù)為10000萬元。契稅計入土地成本。

應征契稅=10000×4%=400（萬元）

依據(jù)：《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；第八條的規(guī)定，契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

4.企業(yè)所得稅的處理

該業(yè)務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還給房地產(chǎn)公司，用于購買房地產(chǎn)公司開發(fā)的回遷房，因此，房地產(chǎn)公

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定：司取得的土地出讓金返還款應當并入當期所得計征企業(yè)所得稅。

土地出讓金返還政策是怎樣的？

有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的

（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的

（五）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十條規(guī)定

國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

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