將不動產(chǎn)用于投資增值稅視同銷售嗎？

答：實(shí)施辦法第十四條：“單位或個(gè)體工商戶向其他單位或個(gè)人無償提供服務(wù)、單位或個(gè)人（含個(gè)體工商戶）向其他單位或個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或以社會公眾對象外，需視同銷售征收增值稅。”上述視同銷售行為，未提及以無形資產(chǎn)（含土地使用權(quán)）、不動產(chǎn)對外進(jìn)行股權(quán)投資。

但需注意，以不動產(chǎn)或土地使用權(quán)對外進(jìn)行股權(quán)投資，屬于以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)為代價(jià)取得股權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按銷售無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)處理。此外，36號文件規(guī)定，原增值稅一般納稅人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中2年內(nèi)分期抵扣。

36號文件還規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

36號文件又規(guī)定：一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法(11%)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

從以上規(guī)定可以看出，以不動產(chǎn)對外投資需視同銷售，可以開具增值稅專用發(fā)票(11%或5%)。

增值稅視同銷售包括哪些情況？

《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條   單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（一）將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個(gè)人。

財(cái)稅（2016）36號文件 第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三） 財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

將不動產(chǎn)用于投資增值稅視同銷售嗎？從規(guī)定可以看出，以不動產(chǎn)對外投資需視同銷售進(jìn)行財(cái)稅處理，36號文的很多規(guī)定都與會計(jì)的實(shí)務(wù)處理息息相關(guān)，會計(jì)學(xué)堂的專業(yè)老師還提供更多條款的解讀，只要進(jìn)入官網(wǎng)提問就可以獲得有價(jià)值的參考。