房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后增值稅

眾所周知，增值稅和營業(yè)稅曾經(jīng)是我國的兩大主體稅種，之所以說曾經(jīng)，是因為營業(yè)稅退出了歷史舞臺。自2016年5月1日起，我國就已全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點，增值稅制度日益規(guī)范和完善，可以說這是繼1994年分稅制改革之后，財稅體制的又一次重大變革。

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營業(yè)稅改為增值稅，稅率也發(fā)生了相應(yīng)變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務(wù)處理。

按照營改增之后的最新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分類管理，以年應(yīng)稅銷售額500萬元為標準，分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對于銷售收入未達標，但各項會計制度健全，稅務(wù)資料完整的企業(yè)，可以申請辦理成為一般納稅人。

一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項目可采一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產(chǎn)老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，針對這種情況開發(fā)商可自行選擇有利于自身的稅負方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對于這類項目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）×3%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后增值稅舉例

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司--A公司，適用一般計稅方法。2016年8月份銷售商品房，銷售收入2000萬元，收到預(yù)收款1200萬，當期允許抵扣的土地價款為400萬元，假設(shè)可抵扣的進項稅額為20萬元。

1.收到預(yù)收放款時：

借：銀行存款 1200萬

貸：預(yù)收賬款 1200萬

2.2016年9月該公司預(yù)繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬元，賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅費--預(yù)交增值稅 32.43萬元

貸：銀行存款 32.43萬元

3.竣工交房時，結(jié)轉(zhuǎn)當月收入并補齊房款差額800萬元，應(yīng)交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬，賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 800萬元

預(yù)售賬款 1200萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入 1801.80萬元

應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 198.20萬

4.本期允許扣除的土地價款為400萬元，相應(yīng)的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬元，同時將預(yù)交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵扣） 39.64萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本 39.64萬元

借：應(yīng)交增值稅--未交增值稅 32.43萬元

貸：應(yīng)交增值稅--預(yù)交增值稅 32.43萬元

5.本月可以抵扣的進項稅額為20萬元，應(yīng)轉(zhuǎn)出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬元

借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 138.56萬元

貸：應(yīng)交稅費--未交增值稅 138.56萬元

6.扣減掉預(yù)交增值稅32.43萬元，應(yīng)納稅額=138.56-32.43=106.13萬元，最終的會計處理為：

借：應(yīng)交稅費--未交增值稅 106.13萬元

貸：銀行存款 106.13萬元

以上詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后增值稅如何繳納，也介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后增值稅舉例。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計，一定要明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是需要根據(jù)自己的業(yè)務(wù)，按照不同的稅率繳納增值稅的。如果你不是很明白，咨詢一下會計學(xué)堂在線老師吧。