房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅如何繳納

1、自行開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)→第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“一手房”。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目→“爛尾樓”

2、銷售額的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額→“賣一套房，扣一筆與之相應(yīng)的土地出讓金”

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

3、預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人采取預(yù)收款方式（首付+按揭+尾款）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算

適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

4、進(jìn)項(xiàng)稅額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

5、納稅申報(bào)

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減巳預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

6、發(fā)票開具

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。

納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票6300萬元，其中包括1050萬元屬于按規(guī)定補(bǔ)開發(fā)票行為，不再計(jì)征增值稅。

納稅人在6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款5250萬元預(yù)繳稅款150萬元：5250÷（1+5%）×3%＝150（萬元）；

納稅人在7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)、補(bǔ)繳的增值稅稅款為：5250÷（1+5%）×5%-150＝100（萬元）。

【舉例】基礎(chǔ)資料同上，A公司2016年6月取得相關(guān)增值稅專用發(fā)票，注明的增值稅額為100萬元，A公司選擇按適用稅率計(jì)繳增值稅，對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款810萬元。

問：納稅人應(yīng)如何申報(bào)上述業(yè)務(wù)的增值稅稅款？

【分析】納稅人在6月申報(bào)期就取得的預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳稅款：5250÷（1+11%）×3%＝141.89（萬元）。

納稅人在7月申報(bào)期計(jì)算應(yīng)繳稅款：

銷項(xiàng)稅額＝（5250-810）÷（1+11%）×11%＝440（萬元）

應(yīng)納稅額＝440-141.89-100＝198.11（萬元）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的原則性規(guī)定

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)點(diǎn)擊“閱讀原文”)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅如何繳納，也介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的原則性規(guī)定。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要按時(shí)按量的繳納增值稅，這是一個(gè)企業(yè)應(yīng)該做出的貢獻(xiàn)。如果你閱讀了本文，還是不太明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何繳納增值稅，那么咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。