房地產(chǎn)業(yè)售后回租的會計處理怎么做?

答:售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租,對于房地產(chǎn)業(yè)而言,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將某一房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)出售后,又在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購房者所購該企業(yè)商品房的銷售方式.

我們通過舉例為大家說明:

某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用售后回租的方式銷售店鋪,回租期限3年,假如店鋪的售價為100萬元(購房者需一次付清),回租的年租金為8萬元,租金由房地產(chǎn)開發(fā)公司每年定期付給購房者.在這一背景下,可能存在兩種情況:

一是,三年后購房者可根據(jù)市場情況選擇退房還是買房,如退房,由房地產(chǎn)開發(fā)公司退還購房者開始時支付的100萬元,三年內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù).

二是,付款時買賣合同生效,三年后購房者不可以退房.

在第一種情況下,如果三年后購房者買房,對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說售后回租實際上是一種預(yù)收購房款的行為,只是這一預(yù)收的款項是有代價的,即要支付資金占用費--租金8萬元;如果三年后購房者不買房,售后回租可以說是一種資金借貸行為,相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)公司先向購房者借了100萬,三年后歸還,在三年間每月支付資金占用費8萬元.因此,在第一種情況下,無論三年后購房者買房還是不買房,房地產(chǎn)開發(fā)公司向購房者收取的100萬元都是一種負(fù)債融資,支付給購房者的租金是資金占用費,出租房屋取得的租金是其收入,且房屋產(chǎn)權(quán)還是房地產(chǎn)開發(fā)公司自己的.這種情況的賬務(wù)處理如下(各金額略去):

1. 收到購房者的100萬元時(注意根據(jù)規(guī)定要預(yù)繳企業(yè)所得稅,處理過程略去)

借:銀行存款

貸:預(yù)收賬款

同時,

借:出租開發(fā)產(chǎn)品

貸:庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借:銀行存款

貸:其他業(yè)務(wù)收入

提取稅金

借:其他業(yè)務(wù)支出

貸:應(yīng)交稅金

3.期末計提出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)攤銷的金額

借:其他業(yè)務(wù)支出

貸:出租開發(fā)產(chǎn)品(按規(guī)定使用年限計算出的攤銷額)

4.付給購房者租金時

借:財務(wù)費用

貸:銀行存款(或現(xiàn)金)

5.三年后購房者選擇購房時

借:預(yù)收賬款

貸:主營業(yè)務(wù)收入

同時,

借:主營業(yè)務(wù)成本(按攤余價值結(jié)轉(zhuǎn))

貸:出租開發(fā)產(chǎn)品

6.三年后購房者選擇退房時

借:預(yù)收賬款

貸:銀行存款

第二種情況是典型的售后回租.由于購房者支付100萬元的時候已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)公司通過向購房者返租才取得房產(chǎn)的收益權(quán),在取得出租收益的同時付給購房者租金,這是公司的一種經(jīng)營行為.這種情況的賬務(wù)處理如下(各金額略去):

1.收到購房者的100萬元時

借:銀行存款

貸:主營業(yè)務(wù)收入

同時,

借:主營業(yè)務(wù)成本

貸:庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借:銀行存款

貸:其他業(yè)務(wù)收入

借:其他業(yè)務(wù)支出

貸:應(yīng)交稅金

3.付給購房者租金時

借:其他業(yè)務(wù)支出

貸:銀行存款(或現(xiàn)金)

注意,第一種情況下的房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給購房者的租金(實際上是資金使用費),必須取得購房者出具的正規(guī)發(fā)票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款利率部分.第二種情況下的稅收是可以籌劃的.比如,和購房者簽訂代為租賃房屋協(xié)議,租金直接由購房者收取,再由購房者付給房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)得的手續(xù)費,這樣房地產(chǎn)開發(fā)公司只需就手續(xù)費部分繳納增值稅即可.

售后回租與融資租賃有哪些區(qū)別?

售后回租,是先出售給買者,然后賣方租賃買者設(shè)備(或房屋,下同),無論租賃多長時期,設(shè)備的所有權(quán)仍然屬于原出租者;融資租賃,是使用者從設(shè)備所有者處租賃設(shè)備,到一定時期后,設(shè)備即歸使用者所有.

售后回租,使用者付的是使用設(shè)備的租金;融資租賃,付的是每個時期應(yīng)承擔(dān)的設(shè)備買價和利息的和,即租賃費,具有分期付款買設(shè)備的作用.

他們之間,前者是租賃關(guān)系,所有權(quán)始終屬于出租者;后者是分期購買付款的關(guān)系,當(dāng)分期付款達(dá)到合同期限后,設(shè)備的所有權(quán)就歸使用者.

售后回租是將自制或外購的資產(chǎn)出售,然后向買方租回使用.回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人,再從出租人手里將該物品重新租回,此種租賃形式稱為回租.采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金,加速資金周轉(zhuǎn).回租的對象多為已使用的舊物品.

融資租賃又稱設(shè)備租賃或現(xiàn)代租賃,是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃.資產(chǎn)的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移,也可以不轉(zhuǎn)移.

讀完上文,關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)售后回租的會計處理怎么做,你學(xué)會了嗎?暫時沒有學(xué)會也不要緊,會計學(xué)堂的老師還可以隨時在線幫你學(xué)習(xí).