土地成本抵減增值稅的會計處理

支付的土地出讓金免稅?！蛾P(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款有關(guān)“免征增值稅”的規(guī)定：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

基于上述幾個政策法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)土地成本抵減的銷項稅額的如何進(jìn)行處理?目前主要有兩種聲音，一是適用22號文的規(guī)定沖減成本;二是作為政府補(bǔ)助計入營業(yè)外收入。

免稅土地的會計處理應(yīng)不同于免稅農(nóng)產(chǎn)品的會計處理。農(nóng)產(chǎn)品的免稅政策是適用于全行業(yè)所有企業(yè)的，是普惠的，會計處理沖減成本或計入營業(yè)外收入對企業(yè)財務(wù)報表、稅負(fù)都是沒有不同影響的，但免稅土地的這種處理會對企業(yè)土地增值稅影響巨大，而且這個政策是特別給予房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，是政府對某一行業(yè)的特定行為的特殊照顧，應(yīng)按照政府補(bǔ)助進(jìn)行會計處理。

政策依據(jù)：

財會(2016)22號文規(guī)定的是“抵扣”的稅額，不應(yīng)適用“抵減”的情況。“抵扣”是進(jìn)項稅自銷項稅中抵扣，按照增值稅原理是順理成章的，而土地成本是在“免稅”的前提下還允許“抵減”，會計處理應(yīng)包含兩層意思，一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的，是應(yīng)全額列計成本科目的;二是政府規(guī)定房地產(chǎn)項目上游的土地“免稅”，從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格，這是政府鼓勵下的市場行為，政府在免稅的前提下還允許“抵減”銷項稅額，這是政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的一種稅收補(bǔ)助，且只有在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間才允許“抵減”，即結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時，應(yīng)是“與收益相關(guān)”，應(yīng)計入“營業(yè)外收入”。

《關(guān)于印發(fā)增值稅會計處理的規(guī)定》(財會(2016)22號)第二條第(三)款第1項規(guī)定：企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。……待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，……，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

土地成本抵減增值稅的會計處理，房地產(chǎn)改革很重要一方面就是房產(chǎn)稅的方面的改革，對于土地成本抵減增值稅方面，可以解毒的東西也多，請關(guān)注會計學(xué)堂。